수원지방법원 2025타경52927. 경기도 시흥시 은행동 611-3 1층 106호, 전용면적 표기 없이 제2종근린생활시설 건부지의 집합건물 내 소매점으로 평가된 물건입니다. 공부상 소유자는 강병석이고, 2023.12.27. 소유권이전과 동시에 수원지구원예농업협동조합의 근저당이 설정되었습니다. 말소기준권리는 이 을구 1번 근저당권이며, 현재 회차 배당표에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
다만 임차관계가 완전히 끝난 구조는 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 따르면 고미숙이 1층 106호를 창고로 임차 중이라고 진술했고, 107호에서 신발 판매를 하며 106호에 물품을 보관하고 있는 정황도 확인됩니다. 그런데 전입신고일과 보증금이 미상이어서 대항력 여부와 실제 인수가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52927 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 611-3 1층106호 · 도로명주소 경기도 시흥시 은계호수로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 소매점 · 1층 106호 |
| 소유자 | 강병석 |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 195,682,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원지구원예농업협동조합 / 603,087,336원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지면적 | 1,100.3㎡ |
| 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 판단은 미완료
말소기준권리는 2023.12.27. 설정된 을구 1번 수원지구원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 741,000,000원)입니다. 해당 근저당은 경매 매각으로 소멸하며, 2025.07.30. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 갑구 1번 및 3번 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 조사 — 고미숙 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 신고일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고미숙 | 1층 106호 | 창고 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 |
임차인의 배당요구는 2025.10.13.에 접수되었습니다. 다만 보증금과 확정일자, 전입신고일이 확인되지 않아 우선변제권과 대항력의 구체적 순위를 판정할 수 없습니다. 현재로서는 실제 임차인 1명이고 보증기관 대위·승계 중복신고 정황은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,539,548원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수원지구원예농업협동조합 | 741,000,000원 | 192,142,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 195,682,000원에서 근저당권 배당은 192,142,452원이며, 채권최고액 741,000,000원 중 548,857,548원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제의 실제 반영 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 흐름 — 4회 유찰로 감정가의 24%까지 하락
실거래 시세 비교자료는 확인되지 않으므로, 가격 평가는 회차별 최저매각가와 채권 배당구조를 중심으로 봅니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 195,682,000원으로 감정가 815,000,000원의 약 24% 수준입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 195,682,000원 | 192,142,452원 | 548,857,548원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 136,977,400원 | 134,259,716원 | 606,740,284원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 95,884,180원 | 93,758,265원 | 647,241,735원 |
가격만 보면 유찰이 반복될수록 최저매각가는 빠르게 낮아집니다. 그러나 임차인 보증금이 미상인 현재는 단순히 최저가 하락만으로 실질취득가가 확정된다고 보기 어렵습니다. 낙찰 전 임차인 권리 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 “은행고등학교” 북동측 인근으로, 근린상가·오피스텔·업무용빌딩·각종 점포·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 본건은 소매점으로 이용 중이며, 고미숙 진술에 따르면 106호는 창고로 임차 중이고 107호에서 신발 판매가 이루어지는 것으로 조사되었습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 평지붕 5층 중 1층 106호이며, 외벽은 석재 및 페어그라스, 내벽은 석고 판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,100.3㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 도로. 남서측으로 광대로와 접하고 남동측 및 북동측으로 소로와 접하며, 감정상 도로접면은 광대소각입니다.
- 물건 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 인접 호수 107호의 임차인이 본건에 물품을 보관 중이며 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인: 임차인 보증금. 고미숙의 전입신고일·확정일자·보증금을 확인해 대항력 및 실제 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 배당구조. 현재 최저매각가 195,682,000원에서는 집행비용 3,539,548원을 제외한 금액이 근저당 배당으로 대부분 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 136,977,400원, 6회 유찰 시 95,884,180원으로 최저매각가가 추가 하락합니다. 다만 가격 하락만으로 임차권 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 점유·명도. 106호를 창고로 사용하는 임차인이 확인된 만큼 실제 점유상태와 물품 귀속관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인접호수 관계. 107호에서 신발 판매가 이루어지고 106호에 물품이 보관되고 있어, 호수별 사용관계와 임대관계를 분리해 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 권리까지 단순하다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 815,000,000원에서 195,682,000원까지 내려온 최저매각가입니다. 가격은 이미 감정가의 24% 수준까지 떨어졌고, 말소기준권리인 근저당은 매각으로 소멸합니다. 하지만 핵심 변수는 따로 있습니다. 고미숙의 106호 점유와 임차사실은 확인되는데, 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 “인수 0원”만 보고 안전형으로 결론내리는 것은 이릅니다.
가격은 매력적일 수 있지만, 권리는 아직 확인이 끝나지 않았습니다. 실제 응찰 판단은 임차인 권리와 보증금이 확인된 뒤에 최저가와 함께 비교해야 합니다.
