수원지방법원 2025타경52935. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내 마리나아일랜드 1층 110호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이 호실은 제1종근린생활시설(소매점)으로 조사됐으며 현재 영업하지 않는 공실 상태입니다. 소유자 이예원은 2024.09.03. 매매를 원인으로 2024.10.31. 공유자 전원 지분을 이전받았고, 등기 거래가액은 1,048,095,300원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 현대캐피탈·토스뱅크·하나카드 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 점유자로 조사된 류성길의 전입신고일도 2025.03.28.로 말소기준일 2024.10.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52935 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 110호 |
| 도로명 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 28층 건물 내 1층 110호 |
| 소유자 | 이예원 · 거래가액 1,048,095,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 504,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 625,161,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
초기 신탁등기는 2023.06.16. 한국자산신탁주식회사 명의로 설정됐다가 등기부상 말소됐고, 2023.11.13. 신탁재산 귀속으로 주식회사안강산업과 주식회사반석제이앤비가 각 지분을 보유했습니다. 주식회사안강산업 지분에 대한 주식회사모티브의 520,897,400원 가압류도 2024.10.25. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 점유는 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류성길 | 1층 110-1호 | 2025.03.28 | 15,000,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
류성길의 전입일은 2025.03.28.로 우리은행 근저당 설정일 2024.10.31.보다 뒤입니다. 따라서 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 1,030,000,000원, 현재 최저매각가는 504,700,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 353,290,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 247,302,999원(감정가 24%)입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 공실이므로, 실제 임대수익과 매매 환금성을 확인하지 않은 채 할인율 자체를 가격 가점으로 보는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,447,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 497,253,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 73,302,641원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 61,541,356원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,914,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 862,758,234원 중 497,253,000원이 배당되고, 365,505,234원이 미배당되는 계산입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 남안산I.C 서측 근거리, 반달섬 내에 위치합니다. 주변은 공원·생활숙박시설·상업용시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고, 영업하지 않는 공실로 조사됐으며 내부에는 사무용 집기가 있는 상태입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20m의 중로와 접합니다.
- 토지. 대체로 장방형 토지로 생활숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,082.8㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,607,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 갑구1-1 금지사항 부기등기의 내용과 매각 후 처리 여부를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 제1종근린생활시설(소매점)이 영업하지 않는 공실인 이유와 임대 가능 임대료·관리비·공실 기간을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 반달섬 내 유사 1층 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 류성길이 1층 110-1호를 점유하고 있으므로 실제 사용관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영될 경우 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2024.10.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 보증금 15,000,000원의 점유자 류성길도 2025.03.28. 전입이라 대항력이 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 데 있습니다. 감정가 1,030,000,000원에서 2회 유찰돼 504,700,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 시세가 없고 물건은 공실인 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기도 확인 대상입니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”가 아니라 “인수는 0원이지만 시장가와 환금성을 검증한 뒤 응찰한다”가 이 사건의 결론입니다.
