수원지방법원 2025타경52937. 경기도 시흥시 신천동 우성빌라2동 내 다세대주택입니다. 감정가는 1.23억, 현재 최저매각가는 6,027만원까지 내려왔지만 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 주택임차권자인 경기주택도시공사가 8,300만원 보증금으로 존재하며 전입·확정일자가 선순위라 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 낙찰자는 배당 부족분을 인수하는 구조입니다.
말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 임차권은 별도입니다. 이 물건은 “싸게 낙찰받는 경매”가 아니라 “인수금까지 포함한 총 취득원가”로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52937 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 851-6 4층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3, 주방겸거실, 화장실 등 |
| 소유자 | 유승태 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,847,397원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 경기주택도시공사 | 83,000,000원 | 대항력 有우선변제 전입 2012.10.16 · 확정 2012.10.12 | 24,214,860원 인수 |
보증기관이 아닌 실제 임차권자로 확인되는 경기주택도시공사 1명이 존재합니다. 보증금 대위·승계 중복신고 구조가 아니므로 보증금 합산 대상이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
우성빌라2동 동일면적(39.96㎡) 거래를 기준으로 보면 전체 평균 거래가는 110,375,000원이지만, 최근 12개월 거래와 최신 거래는 60,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 -49.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 39.96㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2023.03 | 39.96㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 39.96㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 110,375,000원 |
최저매각가는 60,270,000원이지만 임차보증금 인수 24,214,860원을 더하면 실질취득가는 약 84,484,860원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 60,000,000원을 웃도는 수준으로, 단순히 최저가만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 임차인 경기주택도시공사 보증금 | 83,000,000원 | 58,785,140원 |
| 롯데카드 가압류 | 10,278,732원 | 0원 |
| KB국민카드 가압류 | 7,456,432원 | 0원 |
| 하나은행 가압류 | 8,998,344원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 24,214,860원 | 24,214,860원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 신천역 남측 약 300m 위치, 다세대·연립·아파트가 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 포도원로 접근이 가능하고 버스정류장 및 신천역 이용이 가능합니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 우성빌라2동 14세대 소규모 물건으로 거래층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 반영. 낙찰가는 60,270,000원이 아니라 임차보증금 인수 포함 총비용으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 경기주택도시공사 임차권등기와 대항력·우선변제권 내용을 반드시 재확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 거래가보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 명도. 임차권자가 존재하므로 배당 및 인수관계를 확인한 뒤 인도 절차를 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가와 취득가는 다르다”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차권 때문에 낙찰자가 부담하는 비용이 추가됩니다. 권리 자체는 분석 가능하지만, 핵심 위험은 24,214,860원의 보증금 인수입니다. 실질취득가 약 8,448만원을 기준으로 보면 최근 거래 대비 충분한 할인이라고 보기 어렵습니다. 권리 확인은 필수, 가격 판단은 인수금 포함으로 해야 하는 물건입니다.
