* 배당계산만 적용하면 임차보증금 미배당 51,110,080원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 2025.09.27 제출된 대항력포기서와 임차권등기 말소 동의에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.

수원지방법원 2025타경52953. 안산시 상록구 사동 1393-1, 초당4길 14의 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 70,560,000원입니다. 소유자는 송희만이며 2016.12.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.10.21 안산세무서장 관련 갑구 14번 압류입니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2019.05.02, 확정일자 2019.05.07, 주민등록일자 2019.05.27로 말소기준보다 앞서며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 보통이라면 현재 최저가에서 배당되지 않는 51,110,080원을 낙찰자가 떠안을 수 있는 구조지만, 제출된 대항력포기서가 이 위험을 뒤집습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘대항력 포기’

말소기준권리는 2021.10.21 갑구 14번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 752,000,000원 가압류, 한국토지주택공사의 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2019년 임차관계인데, 이 부분은 대항력포기서가 제출돼 실질 인수위험이 해소됩니다.

② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증금 중복합산 금지

임차 관련 기록에는 박종연과 한국토지주택공사가 함께 나타나지만, 한국토지주택공사는 박종연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 기록입니다. 별도 임차보증금 120,000,000원을 하나 더 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 48.3%

대항력 있는 임차인의 미배당 인수가 남는 사건이라면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득금액은 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 대항력포기서가 제출돼 해당 임차권 인수가 실질 0원*이므로 현재 실질취득은 70,560,000원입니다. 따라서 시세 비교도 이 70,560,000원을 기준으로 할 수 있습니다.

로얄하이츠빌 동일 면적 67.45㎡의 최근 12개월 거래는 145,000,000원과 147,000,000원, 평균은 146,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06 147,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 27.0% 높습니다. 현재 실질취득 70,560,000원은 최근 12개월 평균의 48.3%로, 대항력포기서가 그대로 적용된다는 전제에서는 가격 격차가 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 120,000,000원 중 68,889,920원이 배당되고 51,110,080원이 남습니다. 다만 2025.09.27 대항력포기서에 따라 해당 미배당분은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 동측 인근. 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사리역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 방3·거실1·주방및식당1·욕실2·발코니2·현관1의 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 102호이며 사용승인일은 2001.10.20입니다.
• 도로·토지. 정방형 평지의 주거용 건부지이며 북측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 로얄하이츠빌은 8세대 규모의 다세대로, 최근 동일면적 실거래가 존재하지만 소규모 공동주택 특성상 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력포기서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 2025.09.27 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 직접 대조해야 합니다.
• 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 박종연 보증금의 보증기관 대위·승계 기록이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 박종연 점유 확인. 박종연의 전입일은 2023.08.11로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 실제 점유와 인도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 146,000,000원, 최신 거래 147,000,000원을 우선 기준으로 보고 현재 실질취득 70,560,000원과 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황은 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등을 근거로 했으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “51,110,080원 인수형이 확약으로 0원*이 된 사건”

이 사건을 최저가 70,560,000원만 보고 단순히 감정가의 49%짜리 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 등기상으로는 말소기준보다 앞선 120,000,000원 임차보증금이 있고, 현재 매각가 가정에서는 68,889,920원만 배당돼 51,110,080원 미배당이 생깁니다. 원래라면 실질취득금액을 최저가가 아닌 임차보증금 수준으로 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 추가 사실이 있습니다. 서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기서를 2025.09.27 제출했습니다. 이를 반영하면 실질 인수 0원*, 실질취득은 70,560,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 146,000,000원의 48.3%이고, 최신 거래도 147,000,000원입니다.

따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 가격은 강하고, 권리의 승부처는 대항력포기서 원문 확인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계 기록을 별도 보증금으로 중복합산해서도 안 됩니다. 확약의 효력이 매각조건에 그대로 반영되는 것을 확인한다면, 두 차례 유찰된 현재 회차는 권리와 가격을 함께 검토할 가치가 큰 구간입니다.