부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52954 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트조 62.43㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

59,780,000원 5,978만 감정가 122,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

07-16

안산지원 10:30

입찰 보증금

597만원

최저가의 10% · 5,978,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 1.22억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 인수 가능성이 핵심. 최저가는 5,978만원이지만 LH 보증금 미배당 61,696,040원 인수 위험이 있습니다.

가격 최저가 59,780,000원이나 실질취득은 인수금액을 반영해 약 121,476,040원 수준
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 5,978,000원 · 낙찰 후 임차보증금 인수 검토 필요
리스크 LH 임차권등기 120,000,000원 중 미배당 61,696,040원 매수인 인수 가능

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. LH 임차권등기 보증금 120,000,000원 중 배당 부족분 61,696,040원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 대항력 인수형 물건입니다.

감정가

122,000,000원

다세대

최저가

59,780,000원

2회 유찰

실질취득

121,476,040원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

61,696,040원

LH 보증금 부족분

수원지방법원 2025타경52954. 경기도 안산시 상록구 사동 네고지길 24 소재 다세대주택 4층 402호입니다. 소유자는 이길수이며, 감정가는 1억 2,200만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 5,978만원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 가격이 아니라 선순위 임차권입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52954
소재지	경기도 안산시 상록구 사동 1309-5 4층402호
물건종류	다세대주택
소유자	이길수
감정가 / 최저가	122,000,000원 / 59,780,000원
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 132,953,424원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 확인 필요

말소기준권리는 2024.04.24 설정된 윤진업 근저당권입니다. 그러나 그 이전인 2023.02.23 설정된 한국토지주택공사 임차권등기가 존재합니다. LH 임차권은 전입일 2019.01.04, 확정일자 2018.12.12로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	120,000,000원	有	有	61,696,040원 가능
장진수	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 보증기관 대위·승계 중복 주의 한국토지주택공사는 장진수 관련 보증금의 대위·승계 신고로, 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 보증금 기준 임차인은 1명입니다.

② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 되는 이유

현재 매각가 59,780,000원 기준 예상 배당에서 LH는 58,303,960원을 배당받고, 부족분 61,696,040원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득 부담은 약 121,476,040원 수준으로 계산됩니다.

⛔ 대항력 임차인 인수형 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 최저가 5,978만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 비교 기준은 최저가가 아닌 실질취득액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,476,040원
LH 임차보증금	120,000,000원	58,303,960원
윤진업 근저당권	10,000,000원	0원
서울보증보험	132,953,424원	0원
매수인 인수 가능액	-	61,696,040원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

실질취득액은 인수 가능 보증금을 반영한 금액입니다.

④ 입찰 체크리스트

보증금 인수 확인. LH 임차권등기 보증금 부족분 61,696,040원을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 기준 검토. 최저가 59,780,000원이 아니라 인수 가능액을 포함한 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 한국토지주택공사의 선순위 임차권과 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
소유자·점유관계 확인. 장진수 점유 관련 보증금 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낮은 최저가 뒤의 인수금액”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 LH 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 부족분이 남아 있어 최저가만 보고 접근하면 예상보다 높은 취득비용이 발생할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 실질취득 기준으로 다시 계산해야 하는 다세대 경매입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 남는다 — 안산 사동 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 확인 필요

② 실질취득 분석 — 최저가만 보면 안 되는 이유

③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 최저가 뒤의 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	1억 2,200만원
2	2026-06-04	유찰	8,540만원
3	2026-07-16	유찰	-