수원지방법원 2025타경52967. 안산시 상록구 일동의 3층 다세대주택 중 1층 102호입니다. 감정가 97,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 47,530,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율 자체가 아니라 임차보증금 승계가 실제로 남는지입니다. 배당 계산만 보면 보증금 85,000,000원 중 46,274,460원이 배당되고 38,725,540원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 서울보증보험 주식회사(양도 전 임차인 한국토지주택공사)가 2025.09.29 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 내용의 대항력포기서를 제출했습니다. 따라서 해당 승계분은 실질적으로 0원으로 반영하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
임차인 신고는 두 이름이 보이지만 이를 보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이고, 강남철 보증금의 중복 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 강남철 1명입니다. 강남철의 전입일은 2023.05.04로 말소기준인 2021.10.20 압류보다 뒤여서 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력포기서는 한국토지주택공사에서 승계된 보증금 권리에 적용되는 자료이며, 그 밖의 사람에게 자동 확장되는 확약으로 볼 수는 없습니다. 다만 현재 자료상 강남철은 말소기준 후 전입이라 매수인 승계 보증금으로 잡히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 614-16 1층102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 웃말2안길 40 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 3층 건물 내 1층 102호 |
| 대상면적 | 45.51㎡ |
| 사용승인일 | 1994.10.17 |
| 소유자 | 송희만 (2016.09.30 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,070,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.20 압류
등기부상 과거 근저당권과 2013년 가압류·2014년 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.20 안산세무서장의 압류입니다. 이후 2022.04.11 주택도시보증공사 가압류 752,000,000원, 2023.04.13 한국토지주택공사의 주택임차권등기 85,000,000원, 2025.08.07 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어지며 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 이름 2개, 실제 임차인은 1명
| 신고자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강남철 실제 임차인 · 102호 | 2023.05.04 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 말소기준 2021.10.20 이후 전입 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 신고 | 2016.11.10 / 2016.10.25 | 85,000,000원 | 원래 대항력 있음 대항력포기서 제출 | 우선변제 주장 | 실질 0원 강남철 보증금 중복 신고 |
③ 시세 비교 — 47,530,000원은 ‘참고상 95.1%’, 그러나 직접 비교는 약하다
가격 판단에 사용할 수 있는 거래는 2021.06, 50,000,000원 1건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액도 모두 50,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 47,530,000원은 그 금액의 95.1%입니다. 숫자만 보면 약 4.9% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.06 | 23.04㎡ | 3 | 50,000,000원 | 본건 45.51㎡와 면적 불일치 |
| 시세 지표 | — | 1건 | 50,000,000원 | 표본 1건 |
문제는 이 거래가 본건과 같은 면적이 아니라는 점입니다. 본건 대상면적은 45.51㎡인데 거래 표본은 23.04㎡이고, 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 거래 시점 역시 2021.06입니다. 따라서 47,530,000원이 50,000,000원보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 할인율도 직접적인 현 시세 검증을 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,255,540원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 85,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 752,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 94,070,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 38,725,540원으로 산정되지만, 2025.09.29 대항력포기서에 따라 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 47,530,000원 | 38,725,540원 | 47,530,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 33,270,999원 | 52,727,879원 | 33,270,999원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 23,289,699원 | 62,529,516원 | 23,289,699원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 실제로 이 사건 계산도 3회 유찰 시 룰상 인수액 52,727,879원, 4회 유찰 시 62,529,516원으로 증가합니다. 하지만 대항력포기서가 해당 승계 보증금에 유효하게 적용되는 전제에서는 이 인수액을 실질 0원으로 처리하므로 낙찰가가 곧 실질취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 1층 102호입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층이며 사용승인일은 1994.10.17입니다.
- 주위환경. 안산대학교 서측 인근으로 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,643,000원이며 토지면적은 264.6㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성 주의. 총 10세대 규모의 1994년 준공 다세대이며, 확인되는 실거래는 1건뿐이라 현재 가격대의 환금성을 거래통계만으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2025.09.29 제출된 대항력포기서에서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 미변제 보증금이 있어도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 입찰 전 원본으로 대조하세요.
- 보증기관 중복신고 구분. 한국토지주택공사의 85,000,000원을 강남철 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 강남철 1명입니다.
- 강남철 점유 상태 확인. 전입일 2023.05.04로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 일정은 별도 확인 대상입니다.
- 가격 비교 보수적으로. 50,000,000원 거래는 2021.06의 23.04㎡ 거래 1건으로 본건 45.51㎡와 면적이 맞지 않습니다. 해당 금액만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 다회 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰됐으므로 단순 할인 기회인지, 다세대의 환금성·점유·물건 상태 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 대항력포기서와 배당 관련 서류를 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 가격 판단은 아직 보수적으로”
이 물건은 처음 숫자만 보면 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 보증금 85,000,000원이 최저가 47,530,000원보다 크고, 배당표상 38,725,540원이 미배당되기 때문입니다. 하지만 2025.09.29 제출된 대항력포기서가 결론을 바꿉니다. 해당 권리는 우선변제만 주장하고 대항력과 미배당금 승계를 포기했으므로, 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득은 47,530,000원으로 보는 것이 맞습니다.
그렇다고 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가서는 안 됩니다. 비교 가능한 거래는 2021.06의 50,000,000원 1건이고 면적도 본건과 크게 다릅니다. 이미 2회 유찰된 1994년 준공 다세대라는 점까지 합치면, 이 사건은 권리 리스크보다 가격 검증과 환금성 검증이 더 중요한 단계입니다. 결론은 주된 인수는 해소, 가격은 추가 검증입니다.
