부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경52968 · 안산지원 · 다세대
벽돌구조 49.80㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

46,600,000원 4,660만 감정가 89,000,000원

감정가의 52% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 43,610,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

안산지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

436만원

최저가의 10% · 4,361,000원

감정가 대비

▼ 47.6% 싸게 매수

감정가 8,900만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차권 인수 위험이 핵심인 다세대 물건입니다.

가격 최저가 43,610,000원 = 최근 거래 95,000,000원의 45.9%
자금 입찰보증금 약 4,361,000원 · 한국토지주택공사 부족 보증금 42,574,980원 인수 가능성
리스크 임차권등기 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원 중복 승계 이슈 및 확약 내용 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 임차권등기자인 한국토지주택공사의 임차보증금 85,000,000원과 매수인 인수 가능성입니다. 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 범위 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

89,000,000원

43,610,000원

최근 거래

95,000,000원

2024.10

최저가 ÷ 시세

45.9%

가격상 할인

인수 위험

42,574,980원

임차보증금 부족분

수원지방법원 2025타경52968. 안산시 단원구 와동 732-1 3층302호 다세대주택입니다. 감정가는 8,900만원, 현재 최저매각가는 4,361만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래 9,500만원 대비 매우 저렴해 보이지만, 이 물건의 핵심 권리는 일반 채권이 아니라 임차권등기입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52968
소재지	경기도 안산시 단원구 와동 732-1 3층302호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택으로 이용중
소유자	송희만
감정가 / 최저가	89,000,000원 / 43,610,000원
신청채권 / 청구액	서울보증보험 주식회사 / 95,165,068원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2021.10.29 압류(국) 기준으로 분석됩니다. 다만 을구의 주택임차권은 말소기준권리 이전인 2017년 임대차를 기반으로 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	85,000,000원	有	有	대위·승계
JIN ZHE	미상	有	미상	확인 필요

한국토지주택공사의 보증금 85,000,000원은 우선변제권 행사 대상입니다. 현황조사상 KIM LEV VIKTOROVICH 등 점유자는 한국토지주택공사 보증금과 관련된 중복 신고로 확인됩니다. 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

⚠️ 확약 내용 확인 매각물건명세서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 배당금 부족 시 임차권등기를 말소하는 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 적용 범위와 실제 인수금액은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

최근 거래는 2024.10 한 건으로 95,000,000원입니다. 최저매각가는 43,610,000원으로 단순 가격 비교 시 45.9% 수준입니다. 그러나 임차보증금 부족분 인수 가능성을 고려하면 최저가만 보고 판단할 수 없습니다.

배당 분배 (최저가 43,610,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 낮지만 임차권 인수 여부가 실질 취득비용을 좌우합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기와 확약서 내용을 반드시 원본 확인.
인수금액 계산. 낙찰가만 보지 말고 보증금 부족분과 인수 여부를 함께 검토.
중복 신고 주의. 보증기관 대위·승계 관계로 보증금을 중복 계산하지 않기.
시세 한계. 소규모 다세대는 최근 거래 표본이 적어 개별 상태 확인 필요.

맺으며 — “반값 최저가 ≠ 반값 취득”

이 물건은 가격만 보면 매력적입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 최종적으로 부담하는 실질 취득비용입니다. 임차권등기와 보증금 구조를 확인하지 않고 입찰하면 예상 밖 부담이 발생할 수 있습니다. 권리 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

반값 최저가 뒤에 숨은 임차권 리스크 — 안산 와동 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득을 봐야 한다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가 ≠ 반값 취득”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	8,900만원
2	2026-06-04	유찰	6,230만원
3	2026-07-16	대기	4,361만원