부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 초지역메이저타운푸르지오 에코단지 고층 세대입니다. 근저당과 후순위 근저당은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원 구조입니다. 다만 전입 임차인이 확인되며 보증금이 미상이므로 명도·임차관계 확인은 필요합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 69.1%로 가격 메리트가 있습니다.

감정가

625,000,000원

최저가 대비 기준

최저매각가

437,500,000원

1회 유찰

실거래 평균

633,500,000원

최근 12개월 12건

매수인 인수

0원

매각 소멸 권리

수원지방법원 2025타경52978. 안산시 단원구 원곡동 초지역메이저타운푸르지오-에코단지 104동 2504호 아파트입니다. 전용면적 약 59.6㎡급, 37층 건물 중 25층으로 고층에 해당합니다. 권리관계의 핵심은 2020년 설정된 우리은행 근저당입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 설정된 리드코프 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 황민아가 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리 이후인 2025.06.17로 확인되어 대항력은 없으나, 보증금이 미상으로 조사되어 실제 점유관계와 보증금 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경52978
소재지	경기도 안산시 단원구 원곡동 1001 초지역메이저타운푸르지오-에코단지 104동 25층2504호
물건종류 / 이용	아파트 · 내부 아파트 이용 중
소유자	정윤자
감정가 / 최저가	625,000,000원 / 437,500,000원
신청채권 / 청구액	에프더블유2503유동화전문 / 257,711,276원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2020.05.08 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2021.01.20 설정된 리드코프 근저당권과 2025.08.05 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 전입일이 기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다.

② 임차 관계 확인

임차인	전입일	보증금	판정
황민아	2025.06.17	미상	대항력 없음 · 보증금 확인 필요

⚠️ 임차인 체크 전입일이 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항력 있는 임차권 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·임대차 관계는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격 메리트 있음

동일 평형 최근 12개월 실거래 12건 기준 평균은 633,500,000원입니다. 현재 최저매각가 437,500,000원은 최근 평균 대비 69.1% 수준으로, 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	59.99㎡	35	665,000,000원
2026.08	59.91㎡	23	668,000,000원
2026.07	59.60㎡	30	620,000,000원
2026.06	59.60㎡	8	610,000,000원
평균	—	12건	633,500,000원

✅ 가격 판단 최저매각가 437,500,000원은 최근 12개월 평균 거래가격 633,500,000원의 약 69.1%입니다. 최근 최고 거래 668,000,000원, 최저 거래 595,000,000원 대비 모두 낮아 가격 측면에서는 유리한 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 437,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,775,000원
우리은행 근저당	267,300,000원	267,300,000원
리드코프 근저당	286,000,000원	163,425,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가·최저가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 황민아 전입 사실이 확인되며 보증금은 미상입니다. 입찰 전 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
권리 분석. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 판단. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 거래 대비 낮아 가격 경쟁력이 있습니다.
현장 확인. 고층 세대 특성과 점유 상태, 관리비 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만 확인할 것은 있다”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 최저매각가는 최근 실거래 평균 대비 약 69% 수준으로 가격 매력도 있습니다. 다만 전입 임차인이 존재하고 보증금이 미상인 만큼, 권리보다 점유관계 확인이 최종 판단의 핵심입니다. 권리는 정리, 가격은 매력, 임차 확인은 필수인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	6억 2,500만원
2	2026-07-09	대기	4억 3,750만원

부동산임의경매

가격은 매력적이지만, 임차인 보증금 확인이 필요한 초지역 신축급 아파트

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차 관계 확인

③ 시세 비교 — 현재 가격 메리트 있음

④ 예상배당표 (매각가 437,500,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 확인할 것은 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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