대전지방법원 2025타경758. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 106동 17층1701호, 전용 39.56㎡ 아파트입니다. 현 소유자 조항범은 2014년 11월23일 매매를 원인으로 2014년 12월5일 72,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 근저당권 58,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 현대카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로, 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 56,000,000원에서 두 차례 유찰돼 27,440,000원까지 내려왔습니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 면적 평균 45,200,000원의 60.7%, 최신 거래 50,000,000원의 54.9% 수준입니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 14.1% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 12건 평균 49,541,666원만 기준으로 할인폭을 크게 보는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경758 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 106동 17층1701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.56㎡ · 17층 |
| 소유자 | 조항범 (2014.11.23 매매 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 27,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 30,237,333원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 사용승인일 | 2007.12.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐지만, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 국민은행 근저당권 이후의 현대카드 가압류 19,941,410원, 신한카드 가압류 37,210,795원, 임의경매개시결정 및 후속 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
우민늘사랑 동일 면적 39.56㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 49,541,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균 45,200,000원이고 최신 거래는 2026년 5월 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.56㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 39.56㎡ | 4 | 49,000,000원 |
| 2025.12 | 39.56㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 39.56㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2025.07 | 39.56㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.05 | 39.56㎡ | 8 | 56,000,000원 |
| 2025.02 | 39.56㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 39.56㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2024.11 | 39.56㎡ | 11 | 64,000,000원 |
| 2024.10 | 39.56㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2024.08 | 39.56㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 39.56㎡ | 9 | 55,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.56㎡ | 5건 | 45,200,000원 |
최저가 27,440,000원은 최근 12개월 평균의 60.7%입니다. 최신 2026년 5월 거래 50,000,000원과 비교해도 최저가가 크게 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 14.1% 낮아진 추세라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 최고가 64,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 58,800,000원 | 26,546,080원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 19,941,410원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 37,210,795원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 27,440,000원 가정 시 집행비용 893,920원을 제외한 26,546,080원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 89,406,125원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 89,406,125원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 97,489,949원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 103,148,626원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시곡3리마을회관 서측 인근으로, 주위에 아파트와 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 17층 1701호이며 사용승인일은 2007.12.13입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
- 단지. 우민늘사랑은 926세대이며 동일 면적 39.56㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 환금성 신호. 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세가 -14.1%이고 단지 경매 평균 유찰이 4.9회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 12건 평균 49,541,666원보다 최근 12개월 5건 평균 45,200,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 14.1% 낮아졌으므로 과거 64,000,000원 최고가를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 4.9회라는 수치는 경매 수요가 약할 가능성을 시사하므로 재매각 기간과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 구조와 이용상황은 건축물현황도면 및 탐문조사를 통해 확인됐고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 가압류, 경매개시결정 및 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 여부를 입찰 전 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력, 환금성은 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.12.05 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 현대카드·신한카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 2회 유찰을 거쳐 27,440,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 45,200,000원의 60.7% 수준입니다. 가격 차이는 충분히 확인됩니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 14.1% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.9회라는 점은 무시할 수 없습니다. 결론적으로 권리와 현재 가격은 긍정적이지만, 환금성과 하락 추세까지 감안해 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
