수원지방법원 2025타경53009. 경기도 시흥시 정왕동 동보아파트 104동 101호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 185,500,000원으로 감정가 대비 약 70% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 등기 구조를 보면 단순한 가격 경매가 아닙니다. 2021년 설정된 전세권이 강제경매개시결정보다 앞선 순위에 있어, 낙찰자가 부담해야 하는 권리인지 확인이 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53009 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 제104동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 방3·거실겸주방·화장실2 |
| 소유자 | 이효숙 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 |
| 신청채권자 | 회생회사남양건설주식회사(공동관리인) |
| 청구액 | 386,486,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 전세권이 핵심
말소기준권리는 강제경매개시결정(2025.08.18)로 분석됩니다. 이후 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸 대상입니다. 반면 을구 11번 전세권은 2021.11.10 설정되어 말소기준권리보다 앞선 권리입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용을 따져야 함
동일 단지 동보, 동일 전용면적 84.94㎡ 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 301,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 301,000,000원 |
최저가는 최근 12개월 평균 대비 61.6% 수준으로 숫자만 보면 저가입니다. 다만 전세권 미배당 182,103,000원이 실제 부담으로 연결되는 구조라면, 단순히 1.85억원 낙찰이라는 판단은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 전세권 · 남양건설주식회사 | 350,000,000원 | 182,103,000원 |
| 경매개시결정 · 회생회사남양건설주식회사 | 386,486,300원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 시흥시 정왕동 서해초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 위치한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 단지 입구 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 규모. 동보 단지는 560세대이며 1997년 준공되었습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 을구 11번 전세권의 매수인 인수 여부를 등기·매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 시세 대비 낮지만 권리 부담을 포함한 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 점유관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 전세권을 먼저 봐야 한다”
이 물건은 가격만 보면 충분히 매력적인 구간입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 말소기준권리 이전 전세권 350,000,000원이라는 권리가 존재하고, 매각대금으로 전액 배당되지 않는 구조입니다. 따라서 입찰 전 반드시 전세권 인수 여부를 확정해야 합니다. 가격은 매력, 권리는 확인 필요. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수 위험 제거입니다.
