수원지방법원 2025타경53025. 광명동 아뜨랑스 4층 403호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 이번 사건에서 가장 먼저 볼 것은 감정가 361,000,000원에서 두 번 유찰돼 176,890,000원까지 떨어진 가격이 아닙니다. 2021.01.18부터 전입·점유한 임차인 주영진입니다. 이 날짜는 말소기준으로 제시된 2023.06.08 국 압류보다 약 2년 이상 빠릅니다. 확정일자는 2020.12.28이고 배당요구도 2023.06.30 접수되어 있어, 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다.
등기된 임차보증금은 최초 382,000,000원에서 경정을 거쳐 382,100,000원으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 176,890,000원으로 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53025 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 광명동 758-4 아뜨랑스 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 광명로775번길 22 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 장승진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 176,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 476,344,994원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 비교 거래 면적 | 67.05㎡ |
| 준공 / 세대수 | 2020.08.25 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.08 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.15 광명시 압류와 2022.12.21 광명시 압류는 각각 2022.02.23과 2022.12.23 해제되어 이미 말소됐습니다. 이후 한국주택금융공사의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 382,100,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영진 | 전유부분 전부 · 주거 | 2021.01.18 | 2020.12.28 | 382,100,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
을구 1번의 임차권자는 주영진이며, 을구 1-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정입니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 52.2%가 아니라 실질취득 112.7%로 봐야 한다
가격 비교에 사용할 수 있는 거래 표본은 1건입니다. 2023.11, 전용 67.05㎡, 2층이 339,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 비교 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 339,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 67.05㎡ | 2 | 339,000,000원 |
최저가 176,890,000원만 비교하면 거래가의 52.2%라 절반 가격처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수를 합친 실질취득 약 382,100,000원을 기준으로 비교하면 결과가 완전히 뒤집힙니다. 실질취득은 비교 거래 339,000,000원의 112.7%로, 약 43,100,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,276,460원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 476,344,994원 | 173,613,540원 |
| 채권 미배당 | - | 302,731,454원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 매각가 176,890,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,276,460원과 한국주택금융공사 배당 173,613,540원으로 매각대금 전액이 소진되는 형태이며, 국세·지방세 당해세 및 임차인 관련 우선배당이 완전히 반영된 최종 배당표는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 임차권 자료에는 주거로 표시되어 있어 실제 주거용 여부는 재확인이 필요합니다.
- 입지. 경기도 광명시 광명동 소재 광일초등학교 남측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·다세대주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 저촉, 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 587.5㎡, 공시지가 2,739,000원/㎡이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 총 8세대이고 비교 가능한 거래도 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회이며 제공된 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 최저가 176,890,000원이 아니라 임차보증금 인수를 합친 약 382,100,000원 수준을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 최종액 확인. 등기상 382,000,000원에서 382,100,000원으로 경정된 내역과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 확인. 주영진이 실제 배당에서 얼마를 변제받는지에 따라 매수인이 인수할 잔액이 정해집니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 임차인의 미배당 보증금이 더 커질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 123,822,999원·86,676,099원까지 내려가더라도 대항력 보증금 인수 구조가 유지된다면 실질취득 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 오피스텔 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이고 감정평가에서도 주거용 여부 재확인을 요구하고 있습니다.
- 거래 표본 한계. 확인 가능한 비교 거래가 2023.11의 339,000,000원 1건뿐이므로 개별 호수의 상태와 실제 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 49%”보다 “실질취득 112.7%”가 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 361,000,000원짜리 오피스텔을 두 번 유찰된 176,890,000원에 살 수 있어 보입니다. 비교 거래 339,000,000원의 52.2%이기도 합니다. 하지만 이 가격 차이는 그대로 수익이 되지 않습니다.
주영진은 2021.01.18 전입·점유, 2020.12.28 확정일자를 갖고 있고, 말소기준은 그보다 늦은 2023.06.08입니다. 보증금은 382,100,000원이며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 그래서 현재 최저가 기준으로는 약 205,210,000원의 보증금 잔액이 추가 부담되는 구조가 되고, 실질취득은 약 382,100,000원 수준입니다.
이는 비교 거래 339,000,000원보다 43,100,000원 높고 112.7%에 해당합니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아지더라도 인수해야 할 보증금 잔액이 늘어날 수 있어 같은 논리가 반복됩니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 메리트보다 인수부담이 훨씬 큰 고위험 인수형 사건입니다.
