수원지방법원 2025타경53040. 안산시 단원구 와동로 94-5의 4층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 현재 소유자는 임웅으로, 2020.06.15. 매매를 원인으로 2020.09.04. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 145,000,000원입니다. 현재 강제경매는 서울보증보험 주식회사가 신청했으며 청구금액은 132,724,657원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 과거 설정됐던 근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.08.12. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2024.09.11. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 130,000,000원, 주민등록일 2020.09.03., 점유개시일 2020.09.04.로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 125-7 2층201호 · 경기도 안산시 단원구 와동로 94-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2003.03.24. |
| 소유자 | 임웅 · 2020.06.15. 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 132,724,657원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 포기서가 핵심
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2020.07.29., 주민등록일 2020.09.03., 점유개시일 2020.09.04., 1차 확정일자 2020.07.30.로 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 2022.08.15. 보증금이 5,000,000원 증액돼 총 130,000,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2022.08.16.입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리 1건
한국토지주택공사 건은 보증기관 권리로 분류돼 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 성격 권리는 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서는 서울보증보험 주식회사가 양수 후 대항력포기서를 제출한 사실까지 함께 확인해야 합니다.
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택 전부 | 130,000,000원 | 대항력 있음 2025.10.17. 포기 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
* 룰상 현재 회차 미배당 인수액은 56,779,460원이지만, 2025.10.17. 제출된 대항력포기서의 ‘대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의’를 적용해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 포기서 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 56,779,460원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 78,865,622원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,735,300원 | 94,325,935원 | 실질 0원* |
이 표가 중요한 이유는 분명합니다. 대항력포기서가 없다면 유찰이 반복될수록 매각가격은 74,970,000원 → 52,479,000원 → 36,735,300원으로 내려가지만, 룰상 인수액은 56,779,460원 → 78,865,622원 → 94,325,935원으로 오히려 증가합니다. 즉 대항력 임차보증금이 매각가보다 큰 물건은 최저가 자체가 실제 취득원가가 아닙니다. 이번 사건은 제출된 포기서 때문에 그 원칙상 인수위험이 해소되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 130,000,000원 | 73,220,540원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 132,724,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 모두 소진돼 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 132,724,657원은 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중인 4층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2003.03.24.입니다.
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 와동중학교 서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 각각 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물대장. 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 있습니다. 현장조사에서는 구체적 내역이 기재되지 않은 가운데 402호 동측에 위반건축물이 소재하는 것으로 추정됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2025.10.17. 제출 문서에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제로 기재돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 주식회사로의 권리 양도 관계, 말소 동의의 효력 범위를 매각물건명세서와 제출서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 주변 다세대 실거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 표제부 위반건축물 표시가 본건 201호의 이용·대출·매도에 영향을 주는지 건축물대장 원본과 현장을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 7세대 규모의 다세대이므로 매수 수요와 금융조건을 사전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·대항력포기서·건축물대장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 한 장의 포기서
표면만 보면 감정가 153,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 74,970,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기만 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 회차에서 56,779,460원을 떠안을 수 있는 구조입니다. 유찰될수록 이 인수액은 더 커집니다.
이 구조를 바꾸는 것이 2025.10.17. 제출된 대항력포기서입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 적용되면 매수인의 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 2회 유찰, 7세대 다세대, 건축물대장 표제부 위반건축물 표시가 함께 존재하고 실거래 비교 근거도 제한적입니다. 결론은 “권리는 포기서 확인 시 통과, 가격과 건축물 상태는 별도 검증”입니다.
