부동산임의경매

2025타경53051 · 안산지원 · 건물
철근콘크리트구조 78㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

330,110,000원 3억 3,011만 감정가 352,000,000원

감정가의 93% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 246,400,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

안산지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,464만원

최저가의 10% · 24,640,000원

감정가 대비

▼ 6.2% 싸게 매수

감정가 3.52억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대지 물건이지만 대항력 임차인 보증금 4천만원 인수 가능성이 핵심인 권리분석 주의 물건입니다.

가격 최저가 246,400,000원에 임차보증금 40,000,000원 인수 가능 → 실질취득 약 286,400,000원 기준 검토
자금 입찰보증금 약 24,640,000원 · 인수 가능 보증금 40,000,000원
리스크 최혜양 대항력 있음·우선변제권 없음으로 매수인 인수 위험 존재

한 줄 평 대항력 있는 임차인 최혜양의 보증금 4천만원 인수 가능성이 존재하는 물건입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 70% 수준이지만, 매수인은 보증금 인수를 고려해야 합니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득비용 기준으로 접근해야 합니다.

감정가 / 최저가

352,000,000원
246,400,000원

1회 유찰

실질취득 기준

286,400,000원

최저가+임차보증금

인수액

40,000,000원

대항력 임차인

핵심지표

C등급

권리 리스크 반영

수원지방법원 2025타경53051. 경기도 시흥시 조남동 중앙프라자 3층303호 대지권 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 설정된 광명농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 최혜양은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 판단되어 보증금 인수가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53051
소재지	경기도 시흥시 조남동 677-2 중앙프라자 3층303호
용도 / 이용상태	대지 · 제2종근린생활시설(이화음악학원)으로 이용중
소유자	권혜진
감정가 / 최저가	352,000,000원 / 246,400,000원
신청채권자 / 청구	광명농업협동조합 / 234,360,047원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토

광명농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최혜양은 2023.06.22 전입으로 말소기준권리(2023.06.28)보다 앞서 있어 대항력이 인정됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 4천만원 인수 가능성

임차인	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
최혜양	2023.06.22	40,000,000원	有	없음	인수 가능

⚠️ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당받지 못하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 최저가 246,400,000원만 보고 판단하면 안 되고 실질취득 약 286,400,000원 기준으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,249,600원
임차인 최혜양 보증금	40,000,000원	0원
광명농업협동조합 근저당	264,000,000원	242,150,400원
경기신용보증재단 가압류	10,000,000원	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실질취득

임차보증금 인수 반영 시 실제 부담액 기준 검토 필요

④ 입찰 체크리스트

임차인 인수 확인. 최혜양 보증금 40,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
실질취득가 검토. 최저가 246,400,000원이 아니라 보증금 포함 약 286,400,000원 기준으로 판단해야 합니다.
용도 확인. 매각물건명세서상 제2종근린생활시설(학원) 이용 상태로 주거용 부동산과 동일하게 접근하면 안 됩니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 본다”

이 물건은 후순위 권리가 대부분 소멸하는 구조지만, 대항력 있는 임차인 때문에 일반적인 깨끗한 물건과 다릅니다. 최저매각가는 감정가 대비 낮아졌지만, 보증금 인수 가능성을 더하면 실질취득 부담은 커집니다. 입찰 전 반드시 임차보증금 인수 여부를 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

대항력 임차인 보증금 인수가 핵심 — 시흥 중앙프라자 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토

② 임차인 분석 — 보증금 4천만원 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	3억 5,200만원
2	2026-07-09	대기	2억 4,640만원