수원지방법원 2025타경53055. 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧플러스9차 5층 522호, 공부상 오피스텔입니다. 표면적인 가격은 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔지만, 권리구조를 합치면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 임차권자 박상순은 2022.02.14 전입·점유, 2022.02.03 확정일자를 갖고 있고, 2024.03.19 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준인 2025.08.25 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 68,600,000원에서 집행비용 1,634,800원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 66,965,200원입니다. 따라서 보증금 160,000,000원 중 93,034,800원이 남고, 이 잔액을 낙찰자가 떠안습니다. 결국 현 회차 기준 실질취득 부담은 68,600,000원 + 93,034,800원 = 161,634,800원입니다. 이는 감정가 140,000,000원보다 21,634,800원 높은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 223-1 다인로얄팰리스배곧플러스9차 5층 522호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 엄정원 · 거래가액 175,284,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 177,236,393원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
이 사건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 박상순은 전유부분 전부를 주거용으로 임차했고, 보증금은 160,000,000원입니다. 전입·점유일 2022.02.14가 데이터상 말소기준일 2025.08.25보다 앞서 대항력이 인정되며, 확정일자 2022.02.03과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 배당액이 보증금에 미달하면 미배당 잔액은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상순 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.14 | 2022.02.03 | 160,000,000원 | 2024.03.19 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
박상순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금 중 현재 회차에서 배당받지 못하는 부분은 93,034,800원이며, 이 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 1.6억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 68,600,000원 | 93,034,800원 | 161,634,800원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,020,000원 | 113,244,360원 | 161,264,360원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 33,614,000원 | 127,391,052원 | 161,005,052원 |
이 표가 이 물건의 본질입니다. 낙찰가가 68,600,000원에서 48,020,000원, 다시 33,614,000원으로 떨어져도 인수액은 93,034,800원에서 113,244,360원, 127,391,052원으로 반대로 늘어납니다. 그래서 실질취득 총액은 161,634,800원 → 161,264,360원 → 161,005,052원으로 거의 변하지 않습니다. 집행비용 차이를 제외하면 결국 보증금 160,000,000원에 수렴하는 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 박상순 보증금 | 160,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 177,236,393원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 박상순의 미배당 보증금은 93,034,800원으로 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사의 청구액 177,236,393원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중인 집합건물이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 5층 522호입니다.
- 주위환경. 시흥배곧동우체국 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·학교·공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북동측·북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·소방·난방·지하주차장 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가는 ‘최저가’가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 68,600,000원에 인수 93,034,800원을 더한 161,634,800원이 핵심 숫자입니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 161,264,360원, 4회 유찰 시 161,005,052원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권등기 원문 대조. 박상순의 보증금 160,000,000원, 전입·점유 2022.02.14, 확정일자 2022.02.03 및 배당요구 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3번에는 2021.10.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각조건과 등기 처리 내용을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “약 1.6억 인수형”
이 물건은 두 차례 유찰돼 68,600,000원까지 떨어진 오피스텔이라는 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 박상순의 보증금이 160,000,000원이고, 현 회차 미배당 잔액 93,034,800원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 161,634,800원으로 감정가 140,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 것은 추가 유찰입니다. 3회 유찰 시 48,020,000원, 4회 유찰 시 33,614,000원까지 낙찰가가 내려가지만 인수액이 각각 113,244,360원, 127,391,052원으로 늘어 실질취득은 계속 약 160,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 이 사건에서 낮은 최저가는 가격 메리트가 아니라 인수액으로 이동한 숫자입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 기준이 아니라 보증금 인수를 포함한 총취득 부담을 기준으로 판단해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
