수원지방법원 2025타경53057. 안산 단원구 성곡동 ‘더하이어티’ 11층 1120호로, 감정평가상 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 135,776,800원이었고 현재 소유자는 최윤성 씨입니다. 등기부 흐름을 보면 2022.06.13 소유권보존 신탁이 먼저 있었고, 2022.08.16 신탁등기가 말소되면서 최윤성 씨에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 그날 같은 날짜로 주식회사신한은행의 전세권 110,000,000원이 설정됐습니다.
이후 2024.10.25 우리카드 가압류 60,878,824원, 2025.03.04 경기신용보증재단 가압류 48,000,000원, 2025.09.10 서울보증보험의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 가운데 우선순위의 기준이 되는 권리는 2024.10.25 우리카드 가압류로 잡혀 있고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 반대로 그보다 앞선 전세권은 살아남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 11층1120호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 11층 1120호 |
| 소유자 | 최윤성 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,236,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 전세권을 반드시 확인해야 한다
현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 건축물현황도를 참고했고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 그러나 등기부상으로는 전세권이 명확하게 존재합니다. 주식회사신한은행의 전세권은 전세금 110,000,000원으로 2022.08.16 설정됐고, 2024.08.26 서울보증보험주식회사로 전세금반환채권이 양도된 기록이 있습니다. 이후 2024.10.25 우리카드 가압류가 설정돼 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 가격 판단은 최저매각가 45,276,000원 자체가 아니라 선순위 전세권의 존속과 미배당을 중심으로 봐야 합니다.
② 현재 가격 — 45,276,000원만 보면 안 된다
감정가 132,000,000원에서 3회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 45,276,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 선순위 전세권 110,000,000원이 남아 있습니다. 현재 배당에서는 전세권에 44,061,032원이 지급되고, 나머지 65,938,968원은 미배당으로 남습니다.
즉 단순하게 45,276,000원에 낙찰되는 물건으로 볼 수 없습니다. 현재 확인되는 미배당 규모만 65,938,968원이어서, 최저매각가와 선순위 권리를 따로 떼어 생각해야 합니다. 시장 시세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 총청구 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 45,276,000원 | 338,115,810원 | 294,054,778원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,693,199원 | 338,115,810원 | 307,393,089원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,185,239원 | 338,115,810원 | 316,729,905원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,214,968원 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사신한은행 | 110,000,000원 | 44,061,032원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 60,878,824원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 48,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 119,236,986원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 45,276,000원에서 집행비용 1,214,968원을 제외한 금액 중 전세권에 44,061,032원이 배당됩니다. 전세금 110,000,000원과의 차액 65,938,968원은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 온누리운동장 남동측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·물류창고·공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 14층입니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 국가산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물현황도를 참고했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 45,276,000원은 감정가의 약 34%지만, 선순위 전세권 110,000,000원을 별도로 고려해야 합니다. 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 전세권 권리 확인. 주식회사신한은행 전세권 110,000,000원과 2024.08.26 서울보증보험주식회사로의 전세금반환채권 양도 내용을 원본에서 확인하고 인수 범위를 확정하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 전세권 배당액은 44,061,032원이고 미배당은 65,938,968원입니다. 미배당 부분의 최종 귀속과 매수인 부담 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 31,693,199원, 5회 유찰 시 22,185,239원으로 내려가지만, 최저가 하락만으로 권리 부담이 감소하는 것은 아닙니다.
- 현황 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐고 현장조사 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 점유·사용관계와 전세권 현황을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 자료를 기준으로 한 판단입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 권리관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질적으로 싸다”
이 물건은 감정가 132,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 45,276,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮아 보이지만, 권리분석의 중심에는 선순위 전세권 110,000,000원이 있습니다. 현재 배당에서는 44,061,032원만 지급되고 65,938,968원이 미배당으로 남습니다.
따라서 이 사건은 ‘3회 유찰된 저가 물건’으로 접근하기보다 전세권의 존속·양도·미배당 부분을 먼저 확정한 뒤 낙찰가를 계산하는 물건입니다. 시장 시세 자료도 이 자료에는 없어 가격 메리트를 별도로 입증하기 어렵습니다. 결론적으로 가격은 낮아졌지만, 권리 부담이 사라진 것은 아닙니다.
