대전지방법원 2025타경50978. 서산시 죽성동 ‘삼성아트힐8동’ 2층 201호, 전용 54.1㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층이며, 건축물현황도면상 방 2개·서재 1개·거실 겸 주방·화장실 구조로 이용 중입니다. 소유자 이희생은 2015.05.07 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에 남아 있던 서령새마을금고 근저당은 2018.01.10 해지로 말소됐고, 서산시 압류도 2025.04.11 해제돼 2025.04.14 말소됐습니다. 이에 따라 말소기준은 별도의 담보권이 아니라 2025.02.17 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2018.01.11 전입자 이지행입니다. 대항력 있는 임차인으로 분류됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 승계할 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 죽성동 76-11 2층 201호 도로명: 충청남도 서산시 남부순환로 753-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.1㎡ · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 방 2·서재 1·거실 겸 주방·화장실 구조의 다세대주택 |
| 소유자 | 이희생 (2015.05.07 소유권이전, 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정문식 / 62,313,863원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 삼성아트힐8동 · 8세대 / 2015.03.09 |
① 권리 흐름 — 담보권은 말소됐지만 선순위 임차인이 남는다
서령새마을금고 근저당 48,100,000원은 2018.01.10 말소됐고, 서산시 압류도 2025.04.14 말소됐으므로 해당 등기 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 이지행의 전입일은 2018.01.11로 말소기준인 2025.02.17보다 약 7년 앞섭니다. 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않으면 미배당액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않으므로 인수액 0원으로 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 모두 금액 확인 필요
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지행 | 미상 | 2018.01.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 있음 | 판정 불가 | 인수 가능 |
| 장대현 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.03.28 | 가능·미상 | 판정 불가 | 미상 |
이지행은 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 다만 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능액과 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다. 장대현은 2025.03.28 배당요구를 했지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 장대현 역시 대항력 없음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 인수액을 빼고도 신건 가격이 높다
삼성아트힐8동 동일 면적 54.1㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 76,750,000원, 최신 거래는 2026.07의 80,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.1㎡ | 2 | 80,500,000원 |
| 2026.03 | 54.1㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.1㎡ | 2건 | 76,750,000원 |
최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균보다 31,250,000원 높고, 평균의 140.7%입니다. 최신 거래 80,500,000원보다도 27,500,000원, 약 34.2% 높습니다. 선순위 임차보증금 인수 가능액을 전혀 더하지 않은 상태에서도 최근 시세보다 높은 만큼, 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 근저당 · 서령새마을금고 | 48,100,000원 | 48,100,000원 |
| 2. 신청채권자 · 정문식 | 62,313,863원 | 57,588,000원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 4,725,863원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 가정에서는 집행비용 2,312,000원과 채권자 배당 105,688,000원으로 매각대금이 모두 소진되며 신청채권자에게 4,725,863원의 미배당이 발생합니다. 다만 임차인 보증금·최우선변제와 당해세는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서령초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 남측 약 6m 도로를 통해 동측 간선도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 보통 수준의 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 서령초등학교 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 136,200원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대이며 확인되는 동일 면적 실거래도 2건입니다. 거래 표본과 매수층이 제한될 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이지행 보증금 확인. 임대차계약서·전입세대확인서·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해 미배당 승계액을 계산하세요.
- 장대현 권리 확인. 2025.03.28 배당요구는 확인되지만 전입일·확정일자·보증금은 미상입니다. 대항력과 우선변제권을 별도로 판정해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 2018년 말소된 서령새마을금고 근저당이 배당 가정에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 내역에서 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 108,000,000원은 최근 평균의 140.7%이고, 1회 유찰가 86,400,000원도 최근 평균보다 높습니다. 미상 인수액을 더한 실질취득가로 비교해야 합니다.
- 2회 유찰도 자동 저가 아님. 69,120,000원은 최근 평균 아래지만, 선순위 임차보증금이 크면 가격 차이가 사라질 수 있습니다.
- 소규모 공동주택 관리. 공용부분 관리비 체납, 주차, 누수, 외벽·난방 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·전입세대확인서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 비싼데 인수액도 모른다”
이 물건은 신건 최저가만으로도 최근 12개월 평균 시세의 140.7%입니다. 최신 실거래 80,500,000원과 비교해도 27,500,000원 높습니다. 더 큰 문제는 2018.01.11 전입한 대항력 임차인 이지행의 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 승계할 금액을 계산할 수 없다는 점입니다. 장대현도 전입일과 보증금이 미상이라 추가 위험이 남습니다.
등기상 근저당과 압류가 말소된 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 최저가 108,000,000원은 실질취득액의 하한일 뿐이며, 선순위 임차보증금이 더해지면 시세와의 격차는 더 커집니다. 1회 유찰가도 최근 시세 이상이고, 2회 유찰 이후에도 보증금 승계액을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 가격은 고평가, 권리는 미확정 — 원본 확인 전 보류가 맞습니다.
