수원지방법원 2025타경53101. 안산시 상록구 부곡동 엔에스위브빌 4층 401호, 전용 84.24㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 상당히 위험해 보이는 선순위 대항력 임차인이 있다는 점과, 그 위험을 뒤집는 2026.06.01. 확약서가 존재한다는 점입니다. 이혜진의 임대차는 계약일 2021.08.18., 확정일자 2021.08.19., 전입·점유개시 2021.09.10.이고 보증금은 198,000,000원입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2022.07.15. 국민건강보험공단 압류입니다. 이혜진의 전입은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가 155,400,000원으로 배당하면 집행비용 2,975,600원을 제외한 152,424,400원이 임차인에게 배당되고, 45,575,600원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시되어 있어 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53101 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 608-7 엔에스위브빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 84.24㎡ · 방4·욕실2·주방/식당·다용도실·현관·거실·베란다 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박은희 (2021.09.30. 매매 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,353,314원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 정리
현재 실제 임차인은 이혜진 1명입니다. 임차권등기는 2023.09.07. 이루어졌지만 등기 내용에 임대차계약일 2021.08.18., 주민등록일·점유개시일 2021.09.10., 확정일자 2021.08.19.가 명시되어 있습니다. 따라서 2022.07.15. 말소기준 압류보다 대항요건을 먼저 갖춘 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜진 전유부분의 전부 | 198,000,000원 | 2021.09.10. 2021.08.19. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 배당과 인수 — 룰상 45,575,600원, 실질은 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 이혜진 보증금 | 198,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,353,314원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 155,400,000원 가정. 배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 45,575,600원이지만, 2026.06.01. 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 유찰이 더 되어도 ‘보증금 1.98억 고정’은 아니다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 155,400,000원 | 45,575,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 124,320,000원 | 76,220,480원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 99,456,000원 | 100,734,208원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 198,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 한해 대항력을 포기하는 확약이 있으므로 그 공식을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 155,400,000원이고, 제시된 다음 회차 가격에서도 이혜진 관련 실질 인수는 0원입니다.
④ 시세 비교 — 78.5% 숫자보다 표본의 오래됨이 중요
N.S위브빌은 총 6세대, 사용승인일은 2011.09.14.입니다. 전용 84.24㎡로 일치하는 거래 표본은 1건이며, 2021.09. 거래가 198,000,000원입니다. 현재 최저가 155,400,000원은 이 기준의 78.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 84.24㎡ | 4 | 198,000,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가가 198,000,000원 대비 크게 낮습니다. 다만 비교 거래가 2021.09 한 건뿐이고 현재 매각기일은 2026.08.27.이므로, 이 198,000,000원을 현재 시장가격으로 곧바로 단정하기는 어렵습니다. 특히 6세대 다세대는 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않아 가격 발견과 환금성의 불확실성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방4·욕실2·주방/식당·다용도실·현관·거실·베란다 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 부곡초등학교 남서측 인근이며 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 1,529,000원/㎡, 토지면적 238.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 401호이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대이고 확인된 동일 전용 거래가 1건이라 가격 비교 표본이 매우 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이혜진 임차권인지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 보증금 전액 변제 여부와 무관하게 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각·인도 과정에서도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·순천시·안산시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 거래는 2021.09의 198,000,000원 한 건뿐이므로 155,400,000원이 현재도 충분한 할인인지 별도 시세조사가 필요합니다.
- 환금성 점검. 6세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 제시되어 있어 향후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 확약서가 더 중요하다
등기와 임대차만 놓고 보면 이혜진은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금 198,000,000원이 현재 최저가 155,400,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 미배당 45,575,600원이 매수인에게 넘어가고, 추가 유찰 때는 미배당액이 더 커지는 전형적인 인수형 사건입니다.
하지만 2026.06.01. 제출된 확약서는 이 사건의 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 155,400,000원으로 봐야 합니다. 다만 198,000,000원 시세 기준은 2021.09 한 건에 불과하고 6세대 다세대라는 낮은 거래 유동성이 남습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
