수원지방법원 2025타경53119. 안산시 상록구 사동 시곡길 24의 지상 3층 건물 중 제2층 제202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 방2·욕실1·거실 및 주방·다용도실·현관 구조이며, 소유자는 정하옥입니다. 감정가는 101,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다.

가격표만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건에서는 최저가 자체보다 선순위 임차권의 존속 여부가 먼저입니다. 2003년 반월농업협동조합 근저당권은 2010년 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.06.01 안산시 압류입니다. 그런데 주택임차권은 그보다 앞선 2019년에 등기돼 있어 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2019년 임차권이 말소기준보다 앞선다

2003.07.10 설정된 반월농업협동조합 근저당권 42,000,000원은 2010.06.15 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.06.01 안산시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 안산시의 추가 지분압류, 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 2019.05.16 등기된 주택임차권은 기준권리보다 앞섭니다. 최초 임차보증금은 80,250,000원으로 등기됐고, 2020.10.13 경정등기에서 80,750,000원으로 정정됐습니다. 이 두 금액은 별개의 임차보증금이 아니라 같은 임차권의 원등기와 경정등기이므로 80,250,000원과 80,750,000원을 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계·경정 중복 합산 금지

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 보증금 구조를 먼저 본다

현재 최저매각가는 49,490,000원으로 임차보증금 경정액 80,750,000원보다 낮습니다. 이처럼 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나는 방향으로 움직이므로 실질취득은 약 80,750,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다. 최저가 49,490,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

예상배당표에는 매수인 인수액이 80,250,000원으로 산정돼 있지만, 등기부에는 2020.10.13 임차보증금이 80,750,000원으로 경정돼 있습니다. 따라서 실제 입찰 전에는 경정등기와 매각물건명세서 원문을 대조해 인수 기준금액과 대항력 포기 여부를 확정해야 합니다.

④ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 물건은 7세대 규모의 다세대주택이고, 동일 면적 실거래가가 직접 매칭된 자료는 없습니다. 따라서 감정가 101,000,000원이나 현재 최저가 49,490,000원만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 권리상 실질취득 기준을 약 80,750,000원으로 봐야 하므로, ‘감정가 49%’라는 숫자 자체를 가격 가점으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)

현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 48,199,180원, 미배당은 53,977,224원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수는 매각대금 배분과 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 시곡중학교 북측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 사리역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 약 10미터 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 건물 현황. 조적조 평스라브지붕 지상 3층 건물이며 외벽 돌붙임·드라이비트, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샤시 창호입니다.
• 규제. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있어 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 1996.01.26 사용승인된 7세대 규모 다세대주택으로, 동일 면적 실거래 직접 비교값 없이 가격을 판단해야 하는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 경정액 확인. 최초 80,250,000원에서 2020.10.13 80,750,000원으로 경정된 동일 임차권입니다. 두 금액을 합산하지 마세요.
• 대항력 포기 원문 확인. 매각물건명세서 비고의 문구만으로는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 완결됐다고 볼 수 없습니다.
• 실질취득 기준. 현재 최저가 49,490,000원이 아니라 선순위 보증금 구조를 반영한 약 80,750,000원을 우선 기준으로 판단하세요.
• 실제 임차인 수. 보증기관 승계·대위와 경정등기를 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고 실제 임차인 1명 기준으로 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 내부 현황 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조도가 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제 현황과 다를 수 있습니다.
• 시세 원본 대조. 동일 면적 실거래 비교값이 직접 확인되지 않으므로 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.

맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “선순위 보증금”이 기준

이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 49,490,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 80,750,000원입니다. 2019년 주택임차권이 2023년 말소기준 압류보다 앞서고, 2020년 보증금이 80,750,000원으로 경정됐기 때문입니다. 대항력이 유지되는 상태라면 낙찰가가 보증금 아래로 내려간다고 해서 실질취득비용까지 같은 폭으로 떨어지는 구조가 아닙니다.

또한 한국토지주택공사 명의 원등기와 2020년 경정등기는 별도의 두 임차보증금이 아니며, 보증기관 대위·승계 신고도 실제 임차인과 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보고, 경정 보증금 80,750,000원을 기준으로 권리를 점검해야 합니다. 매각물건명세서의 대항력 관련 문구가 완결된 확약으로 확인되지 않는 이상 인수 0원으로 보는 것은 위험합니다.

실거래 비교자료까지 직접 매칭되지 않은 만큼, 현재 단계의 결론은 최저가 할인율은 참고만 하고 선순위 임차권의 대항력·포기확약·말소 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.