수원지방법원 2025타경53132. 안산시 상록구 본오동 로얄카운티 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적 64.49㎡, 2023년 준공된 비교적 신축급 물건으로 평가됩니다. 소유자는 박소연이며, 2024년 매매 후 경기남부수산업협동조합 근저당이 설정되고 채무 문제로 임의경매가 진행된 구조입니다.

권리의 핵심은 2024년 1월 30일 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없으며, 낙찰자가 별도로 부담하는 권리는 없습니다.

핵심 지표

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 을구 2번 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 해당 권리 이후 설정된 경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

로얄카운티 동일 면적 최근 거래는 2024년 1월 2건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 322,000,000원, 최신 거래는 299,000,000원입니다.

최저매각가 212,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 66.1% 수준입니다. 다만 8세대 규모 소형 다세대는 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어, 낙찰 전 내부 상태와 임대 수요 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 본원초교 서측 인근으로 공동주택·공원·학교·생활편의시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 생활권 접근성이 확보된 위치입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 주의사항. 지상 1층 구조를 이용한 창고 설치 사항이 있어 정확한 면적·이용현황 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 확인. 내부 구조·관리 상태·창고 설치 부분을 확인하세요.
• 환금성 검토. 8세대 규모 다세대로 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
• 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인 인수 부담이 없습니다. 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 기회가 있습니다. 다만 다세대 특성상 거래량과 개별 상태가 중요하므로, 가격과 권리뿐 아니라 현장 확인을 함께 해야 하는 물건입니다.