대전지방법원 2025타경51101. 서산시 석림동의 사무소·숙소·자동세차장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1997년 사용승인된 철근콘크리트조 지상 2층 사무소·숙소와 캐노피, 경량철골조 자동세차장으로 구성되어 있습니다. 주거용 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래로 가격을 비교할 수 있는 유형이 아니라, 토지와 영업시설의 개별 가치·시설 상태·점유관계를 따로 확인해야 하는 고난도 비정형 물건입니다.
등기 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2020년 7월 24일 접수 제28042호 중소기업은행 근저당권 156,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당 3,793,200,000원과 2024년 이후의 가압류·근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 다수의 근저당은 후속 말소등기가 존재하므로, 현재 등기 및 신고 내역 기준의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51101 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 602-7 일원 · 충청남도 서산시 중앙로 120 |
| 등기상 부동산 | 석림동 603, 604-4, 604-6, 604-10, 604-12 및 건물 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 사무소·캐노피 · 2층 숙소 · 부속건물 자동세차장 |
| 소유자 | 김향숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,899,694,360원 / 2,023,595,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 3,406,958,532원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 등기에는 쌍용정유·에쓰대시오일·국민은행·중소기업은행·농협은행· 엔에이치농협캐피탈 등의 근저당 설정 이력이 다수 존재합니다. 그러나 2006년부터 2020년까지 관련 말소등기가 순차적으로 접수됐고, 선언된 말소기준권리는 2020년 7월 24일 중소기업은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당 2건과 가압류 4건, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 2,023,595,000원으로 감정가 5,899,694,360원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 표면상 할인 폭은 매우 커졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “수익 구간에 들어왔다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당 시뮬레이션 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 2,023,595,000원 | 16,696,919,369원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,416,516,500원 | 17,297,927,084원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 991,561,549원 | 17,718,632,485원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 감소하지만, 시세 기준점이 없기 때문에 어느 회차가 적정가인지 숫자만으로 정할 수 없습니다. 토지별 면적·도로조건·개별 공시지가, 건물 재조달가와 감가, 자동세차장 설비의 잔존가치, 점유와 영업 상태를 분리해 재평가해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 2,023,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,635,950원 |
| 1. 쌍용정유주식회사 근저당 | 543,000,000원 | 543,000,000원 |
| 2. 쌍용정유주식회사 근저당 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 3. 에쓰대시오일주식회사 근저당 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 4. 국 근저당 | 2,460,545,510원 | 147,959,050원 |
| 채권자 배당 합계 | 18,697,878,419원 | 2,000,959,050원 |
| 미배당 부족액 | - | 16,696,919,369원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산의료원 서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 사무소와 캐노피, 2층은 숙소, 부속건물은 자동세차장으로 이용 중입니다.
- 건물. 사무소·숙소는 철근콘크리트조 지상 2층, 캐노피는 철근콘크리트조 지상 1층, 부속건물은 경량철골조 지상 1층입니다. 사용승인일은 1997.10.28입니다.
- 설비. 1층 사무소 및 숙소 부분에 난방·위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역을 중심으로 시가지경관지구와 도로 접합 조건이 포함되어 있으며, 확인된 토지는 평지·부정형·상업용입니다.
- 공시지가. 확인된 토지 정보의 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거상품보다 수요층이 좁은 사무소·숙소·자동세차장 결합 물건으로, 일괄매각과 제시외 물건 포함 조건이 재매각성을 낮출 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재검증. 과거 근저당의 말소 여부와 2020.07.24 접수 제28042호가 실제 말소기준권리인지 원본 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 배당표 재작성. 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함되어 있으므로 현재 유효 권리만 남겨 배당 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 사무소·숙소·자동세차장의 실제 사용자, 사업자등록, 전입세대, 임대차계약, 보증금과 점유 개시일을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·캐노피·자동세차장과 제시외 건물 및 물건의 포함 범위를 감정평가서 도면과 매각물건명세서로 특정하세요.
- 기계·설비 소유권. 세차설비·기계기구가 매각 대상에 포함되는지, 제3자 소유 또는 리스 물건이 있는지 확인하세요.
- 토지별 가치 산정. 각 필지의 면적·도로 접면·도시계획 제한·형상과 건물 배치를 분리해 평가하세요.
- 인허가 확인. 사무소·숙소·자동세차장의 건축물대장상 용도와 실제 이용이 일치하는지, 세차장 영업 관련 인허가의 승계 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 토지 적정가, 건물 잔존가, 설비가, 철거·보수비와 명도비를 합산해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 어려운 물건
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 신고된 임차인도 없어, 표면적인 인수 위험은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 사무소·숙소·자동세차장과 토지를 묶은 비정형 일괄매각이고, 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 더구나 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 과거 근저당이 포함된 정황이 있어 원본 등기 대조가 필수입니다.
감정가 5,899,694,360원에서 3회 유찰돼 2,023,595,000원까지 내려왔다는 사실은 할인 폭을 보여줄 뿐, 적정가격을 증명하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 현재 유효한 권리의 재확인, 점유·임대차 조사, 일괄매각 범위 특정, 토지와 영업시설의 개별 가치평가입니다. 권리는 조건부 합격이지만 가격은 아직 판단 보류가 타당합니다.
