수원지방법원 2025타경53142. 안산시 단원구 선부동 보광그랑베르 2층 203호, 감정 이용상태가 오피스텔(주거용)인 물건입니다. 소유자 이영도는 2022.02.09 매매로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 196,900,000원입니다. 이보다 앞선 2022.01.13 정유진의 주민등록과 확정일자가 있고 2022.01.28 점유가 시작됐습니다. 말소기준은 2023.03.20 안산시 압류이므로 정유진은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
통상 이런 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 미배당 보증금 인수가 늘어나므로, 단순히 최저가 88,200,000원만 보고 싸다고 판단하면 위험합니다. 현재 배당가정도 보증금 부족분 110,687,600원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 별도의 결정적 변수가 있습니다. 2026.05.04 확약서입니다.
* 원래 배당가정상 현재 회차의 미배당 인수 계산액은 110,687,600원입니다. 0원 표시는 2026.05.04 확약서가 정유진 임차인에게 적용된다는 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 정유진 1명이며 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 화정천서로2길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 이영도 · 2022.02.09 매매 · 거래가액 196,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 10층(지하2층) · 필로티구조 |
| 단지 | 보광그랑베르 · 222세대 · 2015.06.11 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약이 핵심
등기상 현재 분석의 말소기준은 2023.03.20 안산시 압류입니다. 2023.04.25 국의 압류와 2025.08.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 정유진의 임차관계입니다. 주민등록과 확정일자가 모두 2022.01.13, 점유개시는 2022.01.28이며 임차보증금은 196,900,000원입니다. 2024.03.08 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.13 / 2022.01.13 점유개시 2022.01.28 | 196,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.03.08 | 보증기관 승계 중복신고 아님 2026.05.04 확약 |
정유진은 실제 임차인 1명이며, 임차인 정보상 보증기관 명의의 별도 중복 임차신고나 대위·승계 임차인으로 표시된 것은 아닙니다. 따라서 보증금 196,900,000원을 다른 신고와 중복해 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 나타납니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 보이지만, -35.8% 하락 추세
보광그랑베르의 면적 일치 거래 표본은 5건입니다. 전체 거래 평균은 173,580,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 2021~2022년의 고가 거래보다 최신 거래와 최근 집계를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.05의 120,000,000원, 최근 12개월 평균으로 집계된 값도 120,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -35.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 52.34㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 52.34㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.02 | 49.17㎡ | 2 | 196,900,000원 |
| 2021.08 | 52.34㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.06 | 52.34㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 173,580,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 88,200,000원으로, 최근 12개월 평균으로 집계된 120,000,000원의 73.5%입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현재 최저가가 최근 집계 금액보다 낮습니다. 다만 가격 추세가 -35.8%이고, 최신 거래 자체가 2024.05의 120,000,000원이라는 점 때문에 과거 전체 평균 173,580,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 정유진 보증금 | 196,900,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정 자체는 정유진 보증금의 미배당액 110,687,600원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 2026.05.04 확약서가 제출돼 있으므로 이 리포트의 실질취득 계산에서는 해당 임차인 인수를 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 토지는 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 건물용 부지로 이용됩니다.
- 입지. 선부중학교 남동측 인근 화정천서로에 위치하고, 각종 근린생활시설·주민편의시설·공동주택이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 동측·서측에 노선버스정류장이 있으며 서남측 인근에 서해선 선부역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층(지하2층) 규모의 필로티구조이며, 승강기 2대·개별난방·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 222세대, 2015.06.11 준공 단지이지만 거래 표본은 5건이고 최근 가격 추세가 -35.8%, 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 사건의 권리 판단을 바꾸는 핵심은 2026.05.04 확약서입니다. 대항력 포기와 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 등기상 정유진의 주택임차권은 2024.03.08 등기돼 있습니다. 확약 내용과 실제 말소절차가 일치하는지 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 거래 평균 173,580,000원보다 최신 거래 120,000,000원과 최근 집계 120,000,000원을 우선하고, -35.8% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 61,739,999원, 4회 유찰 시 43,217,999원으로 제시돼 있습니다. 확약이 유지된다면 실질 인수는 0원*으로 보되, 확약이 없다면 원계산 인수액은 각각 136,671,321원과 154,859,925원입니다.
- 오피스텔 환금성. 이 물건은 아파트가 아니라 주거용 오피스텔입니다. 2회 유찰과 단지 경매 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 집계치를 가격 판단과 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 감정가 180,000,000원에서 88,200,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 보증금 196,900,000원의 정유진 임차인입니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고 대항력과 우선변제권을 모두 갖기 때문에 확약이 없었다면 현재 배당가정상 110,687,600원이 매수인에게 남는 구조였습니다.
그 구조를 바꾸는 것이 2026.05.04 확약입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인된 정유진 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보고, 현재 실질취득은 88,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균으로 집계된 120,000,000원의 73.5%입니다. 다만 가격 추세가 -35.8%이고 2회 유찰, 단지 경매 평균 4.0회 유찰이라는 신호가 겹칩니다. 결론은 확약 확인이 권리의 전제이고, 하락 추세와 환금성이 가격의 전제입니다.
