93,100,000원
수원지방법원 2025타경53143. 시흥시 대야동 라일실크빌B동 4층 402호, 전용 66.49㎡의 다세대주택입니다. 감정가 190,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “3회 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 박정아의 임차보증금이 142,000,000원이고 주민등록일자가 2021.04.12로, 말소기준권리인 2021.09.24 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당받지 못한 50,975,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박정아)가 2026.05.12. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 박정아 임차권에 적용되므로 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 483-23 4층402호 · 경기도 시흥시 문화마을로16번길 42-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 66.49㎡ · 방3·주방 및 거실·화장실 · 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박명철 (2021.04.15 매매, 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준은 2021.09.24 국민건강보험공단 압류입니다. 박정아의 임차권등기 자체는 2024.06.04이지만, 임대차계약·점유개시와 주민등록은 그보다 앞섭니다. 주민등록일자 2021.04.12, 확정일자 2021.06.07로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박정아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 142,000,000원 | 2021.04.12 / 2021.06.07 | 대항력 우선변제 확약·말소동의 |
* 배당표의 일반 권리관계 계산만 적용하면 현재 회차 부족분은 50,975,800원입니다. 그러나 2026.05.12 확약서가 박정아 임차권에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 가격 비교 — 52.6%지만 거래 1건·2021.08 자료
라일실크빌B동의 전용 66.49㎡ 비교 거래는 2021.08, 2층, 177,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 93,100,000원은 이 거래금액의 52.6%이고, 확약을 반영한 실질취득액도 93,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 66.49㎡ | 2 | 177,000,000원 |
수치만 보면 감정가 190,000,000원 대비 49%, 비교 거래 177,000,000원 대비 52.6%까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.08입니다. 현재 최저가가 과거 거래보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이 1건만으로 현재 적정 시세나 즉시 매도 가능한 가격을 확정하기는 어렵습니다. 특히 총 6세대 규모 다세대로, 가격 할인폭과 별개로 환금성을 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 박정아 보증금 | 142,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산에서는 박정아 보증금 142,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 50,975,800원이 부족합니다. 다만 2026.05.12 확약서에 따라 이 부족분에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 박정아 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 보증금 수준에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 49%) | 93,100,000원 | 50,975,800원 | 144,075,800원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 39%) | 74,480,000원 | 69,260,640원 | 143,740,640원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 31%) | 59,584,000원 | 83,888,512원 | 143,472,512원 |
확약을 배제한 일반 권리계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 매각가와 인수액을 합친 금액이 142,000,000원 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 이것이 대항력 있는 고액 임차인의 전형적인 특징입니다. 따라서 확약이 없는 상태라면 “3회 유찰·49%”만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
이 사건에서는 그 구조를 바꾸는 핵심 문서가 바로 2026.05.12 확약입니다. 확약을 그대로 반영하면 현재 회차의 실질취득은 93,100,000원, 박정아 임차권에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재하는 기존주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 서해선 신천역까지의 거리 등을 고려하면 대중교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 방3, 주방 및 거실, 화장실 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2008.12.22입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 242.1㎡, 공시지가 2,099,000원/㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 부지입니다.
- 환금성. 라일실크빌B동은 총 6세대이며 확인 가능한 동일 면적 거래는 2021.08의 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.12 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 배당 부족이 생기더라도 박정아 임차권이 확약 내용대로 말소되는지 집행기록과 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 최저가가 93,100,000원까지 내려왔지만, 비교 거래가 2021.08의 177,000,000원 한 건뿐입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대 물건으로, 과거 거래 대비 할인율과 실제 매도 용이성은 별도로 점검해야 합니다.
- 등기부 변동 확인. 말소기준 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 시흥시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘49%’가 아니라 확약이다
표면만 보면 감정가 190,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 박정아의 보증금 142,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 보증금이기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 50,975,800원의 인수가 발생하는 고액 임차인 인수형입니다.
이 사건에서는 2026.05.12 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 배당 부족 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 박정아 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 93,100,000원으로 봅니다. 다만 가격 비교 자료가 2021.08의 177,000,000원 한 건뿐이고 총 6세대 다세대이므로, 권리 해소와 환금성은 별개의 문제입니다. 이 물건은 “많이 유찰돼 싸 보인다”보다 확약의 유효성과 현재 매도 가능 가격을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
