대전지방법원 2025타경51120. 서산시 읍내동 코오롱레이크뷰 26층 2618호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 54,194,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 현재 말소기준권리는 2023.09.01 메리츠캐피탈주식회사의 가압류이고, 그 뒤의 국 가압류와 2025.03.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 임차관계에서 올라갑니다. 박병진의 전입신고일은 2022.09.30으로 말소기준보다 먼저입니다. 배당요구도 2025.04.08에 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 “임차인이 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우 배당 받지 못한 잔액을 매수인이 인수함”이라고 되어 있습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 매수인 인수액 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51120 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 26층 2618호 |
| 도로명 | 충청남도 서산시 안견로 300 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 26층 건 내 제26층 제2618호 |
| 소유자 | 이강진 · 거래가액 182,935,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
과거 장안신용협동조합 외 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 이강진 명의의 반월농업협동조합 근저당권도 2021.07.15 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.01 메리츠캐피탈주식회사 가압류 84,856,806원입니다. 이후 국의 가압류 8,937,789,200원과 2025.03.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박병진 | 2022.09.30 | 2025.04.08 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 해당없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 및 최종 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 먼저이므로, 배당 후에도 보증금이 남는다면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 가격 가점 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않습니다. 감정가 158,000,000원에서 최저가 54,194,000원까지 내려온 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 시세 비교의 기준이 되는 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 84,856,806원 | 52,818,508원 |
| 3. 가압류 · 국 | 8,937,789,200원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박병진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 9,142,646,006원 중 현재 회차 예상배당은 52,818,508원이고, 미배당은 9,089,827,498원입니다. 다만 박병진의 임차보증금이 미상이라 임차보증금 배당과 매수인에게 남을 수 있는 잔액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중앙호수공원 북측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구·시가지경관지구·대로3류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,751,000원/㎡이며 토지면적은 3,296.0㎡입니다.
- 현황 확인. 이해관계인의 부재 및 비협조로 내부확인은 탐문조사·평가자료·건축물현황도를 참고했으며 실제 내부구조·이용상황·관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박병진의 보증금 금액·계약일·임대인·실제 지급내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 점유 실체 확인. 전입신고만으로 끝내지 말고 실제 점유 여부와 사용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박병진과 강제경매 신청 채권자 박병진의 동일인 여부 및 채권관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 배당 후 인수할 임차보증금 잔액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 시세 대비 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 내부확인이 제한된 물건이므로 구조·이용상황·관리상태를 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “얼마를 인수하는가”
감정가 158,000,000원이 3회 유찰되어 최저가 54,194,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 대항력 임차인의 보증금이 먼저입니다. 박병진의 전입일은 2022.09.30으로 말소기준 2023.09.01보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 전액 배당되지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건도 명시되어 있습니다.
따라서 보증금을 확인하지 않은 상태에서 54,194,000원을 실질 매입가격으로 보는 것은 위험합니다. 다음 회차 최저가가 37,935,800원 또는 26,555,060원으로 내려가더라도, 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 실질취득가는 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건의 입찰 여부는 보증금과 임대차 실체를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
