수원지방법원 2025타경53150. 시흥시 대야동 동완하이츠맨션 에이동 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송치헌이고, 2020.10.26. 매매를 원인으로 2020.11.24. 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 선언된 말소기준은 2025.08.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 노정하의 전입·점유와 임차권입니다. 전입 및 점유개시일이 2020.10.13.이고 보증금은 115,000,000원으로, 원칙적인 권리분석만 하면 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 2026.06.10. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 노정하 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 노정하 임차권에 관한 실질 승계액은 0원입니다. 다만 이 확약은 노정하 임차인에게만 적용되는 것이므로, 확약 범위 밖 별도 권리나 점유관계가 있는지는 입찰 전 원본 서류와 현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 497-13 동완하이츠맨션 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 39.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 · 사용승인일 1995.06.22 |
| 소유자 | 송치헌 · 2020.11.24. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 반전
현재 권리분석의 중심은 노정하 1명입니다. 임대차계약은 2020.09.09. 및 2020.12.08., 주민등록과 점유개시는 2020.10.13., 확정일자는 2020.09.09. 및 2022.09.22.로 기재돼 있습니다. 임차보증금은 115,000,000원이며, 배당요구도 했습니다. 말소기준인 2025.08.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 노정하 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 원칙 有 2026.06.10. 확약으로 포기 | 有 확정일자 + 배당요구 | 실질 0원 미배당이어도 임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 90,300,000원은 낮지만 비교 면적이 다르다
동완하이츠맨션은 13세대, 사용승인일은 1995.06.22.입니다. 본건 대상면적은 39.54㎡인데, 확인된 실거래는 46.41㎡와 53.28㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최근 시세 지표와의 단순 비율은 참고값으로 보고, 동일 면적 물건처럼 직접 비교해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 46.41㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.03 | 46.41㎡ | -1 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 53.28㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 46.41㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 53.28㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 131,000,000원 |
가격 판단에서 우선 볼 값은 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 2023.11. 160,000,000원입니다. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 평균 대비 56.4%로 계산돼 있습니다. 또한 최근과 과거 거래의 추세 지표는 29.3%로 음수가 아닙니다. 다만 최근 12개월 평균 표본은 1건이고, 그 거래 면적도 46.41㎡로 본건 39.54㎡와 다르므로, 56.4%라는 숫자만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 노정하 보증금 (우선변제) | 115,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 노정하 보증금의 미배당액은 26,725,400원입니다. 그러나 2026.06.10. 확약서가 적용되는 노정하 임차권에 대해서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다.
④ 회차별 인수 계산 — 유찰돼도 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 90,300,000원 | 26,725,400원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 72,240,000원 | 44,460,320원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 57,792,000원 | 58,648,256원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 노정하 임차권에 관한 확약으로 그 연결고리가 끊겼습니다. 따라서 현재 회차에서는 실질취득 90,300,000원으로 보고 가격을 판단하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 시흥시 대야동 행정복지센터 서측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 서해선 신천역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1995.06.22.이며, 난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 연계되며, 토지는 자루형·평지·소로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 507.7㎡이며 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동완하이츠맨션은 13세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 본건 39.54㎡와 확인 거래 면적이 일치하지 않아 매도 시 가격 산정도 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 2026.06.10.자 확약서의 대항력 포기, 보증금 미전액변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 직전 원문으로 다시 확인하세요.
- 확약의 적용 범위. 실질 인수 0원 판단은 노정하 임차권에 대한 확약을 전제로 합니다. 다른 권리나 점유자가 있다면 별도 분석이 필요합니다.
- 시세는 동일 면적으로 재확인. 본건은 39.54㎡인데 확인 실거래는 46.41㎡·53.28㎡입니다. 56.4%라는 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 13세대 규모이고 거래 표본도 제한적이므로 아파트처럼 풍부한 동일 조건 거래를 기대하기 어렵습니다.
- 세금·배당 변동. 2025.09.23. 국 압류는 말소기준 이후로 소멸 예정이지만 실제 배당과 조세 관계는 매각기일 전 최신 서류를 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”만 보고 포기해도, “56.4%”만 보고 달려들어도 안 된다
이 사건의 핵심은 한 장의 확약서입니다. 노정하의 보증금 115,000,000원은 말소기준보다 앞선 선순위 임차권이라 원칙적으로는 현재 매각가에서 26,725,400원의 미배당 인수가 계산됩니다. 하지만 2026.06.10. 확약으로 대항력을 포기하고 미전액변제에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 90,300,000원으로 보는 것이 맞습니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 160,000,000원의 56.4%라는 강한 할인 숫자가 보입니다. 다만 최신 거래 역시 2023.11.이고, 본건 대상면적 39.54㎡와 확인된 거래의 46.41㎡·53.28㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세를 추가 확인해야 완성되는 물건입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 검증 후 판단입니다.
