특수권리·특수조건
2
-
선순위임차권
주택임차권 2024-01-19 이현정
-
HUG인수조건
1. 오피스텔로 이용 중임. 2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 이현정)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.03.24. 제출됨. 1. 오피스텔로 이용 중임. 2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 이현정
판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.
B
매력지수62
유찰 2회
부동산강제경매
2025타경53151 · 안산지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 42.789㎡
낙찰가
유찰 2회 후 낙찰
123,456,789원
1억 2,345만
감정가 161,000,000원
최저매각가 78,890,000원
최저가 대비 +56%
낙찰일
07-16
낙찰 완료
안산지원
2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
788만원
최저가의 10% · 7,889,000원
실거래 대비
▼ 6.0%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
1.31억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
2
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 51% 할인
유찰 2회 (가격 충분히 내려옴)
경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
최저가는 감정가 대비 낮아졌고 확약으로 인수 위험을 낮춘 오피스텔
-
가격
최저가 78,890,000원은 감정가 161,000,000원의 49%이며 2회 유찰 상태
-
자금
입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 7,889,000원
-
리스크
임차권등기와 확약 조건을 원본 확인해야 함
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (3)
법원경매 권리분석 · 오피스텔
확약으로 인수 위험을 낮춘 오피스텔 — 배곧 다인로얄팰리스 904호
수원지방법원 2025타경53151 · 경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 78,890,000원 · 매각기일 2026.07.16 · 강제경매(주택도시보증공사)
62점
매력지수 B등급 · 확약으로 임차인 인수 위험을 낮춘 2회 유찰 오피스텔
임차권등기 임차인이 있으나 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원이며, 권리 확인과 서류 검토가 필요한 구조
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평
2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 임차권등기 임차인의 보증금 이슈가 핵심입니다. 다만 제출된 확약에 따라 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 구조로, 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
78,890,000원(2회 유찰)
실질취득
78,890,000원
확약 적용 인수 0원
수원지방법원 2025타경53151 사건은 경기도 시흥시 배곧동 다인로얄팰리스배곧4차 904호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사건희이며, 2025년 8월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53151 |
|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호 |
|---|
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
|---|
| 소유자 | 주식회사건희 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.16 |
|---|
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
2017.08.10 소유권보존 · 로얄디앤씨주식회사
2017.08.10 신탁 등기 · 주식회사생보부동산신탁 (등기상 말소)
2021.11.15 소유권이전 · 주식회사건희 (거래가액 180,000,000원)
기준권리 2025.08.26 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사
2024.01.19 임차권등기 · 이현정 보증금 178,000,000원
임차인 분석
이현정 임차인은 전입 2021.10.21, 확정일자 2021.10.21, 보증금 178,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다만 2026.03.24 제출된 확약으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 조건입니다. 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
② 예상 배당 및 인수 구조
| 항목 | 금액 |
|---|
| 집행비용 | 1,820,020원 |
| 임차인 이현정 보증금 배당 | 77,069,980원 |
| 미배당 보증금 | 100,930,020원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원(확약 적용) |
③ 입찰 판단
가격
현재 최저가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 후 가격 메리트가 형성된 구간입니다.
리스크
확약으로 해당 임차인 인수 위험은 낮아졌지만, 임차권등기·보증기관 관련 서류와 확약 내용을 반드시 원본 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 및 임차권등기 말소 조건 확인
- 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 대조
- 오피스텔 이용 상태 및 관리비 확인
- 입찰 전 인수 조건 재확인
맺으며
이 물건은 낮아진 최저가와 확약 구조가 핵심입니다. 임차권등기 보증금 자체는 크지만, 제출된 확약에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단됩니다. 다만 경매 절차상 서류 확인이 중요한 물건으로, 권리 안전성과 가격 메리트를 함께 검토해야 합니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호
2025-09-05 14:48
- - 본건 부동산에 대하여 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착해 두었으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없고 점유관계를 확인할 수 없으므로 점유자 미상으로 보고함. 단, 점유관계는 별도 확인이 필요함.
- - 전입세대확인서, 상가건물임대차 현황서 및 외국인체류확인서에 등재된 자는 없음.
기일 타임라인
결과 대기
3차 매각기일
2026-07-16
10:30
본관 1층 경매법정
최저매각가
7,889만원
▼ 51% 감정가 1억 6,100만
입찰 보증금
788만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-23
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
3회차 추이
· ▼ 51%
1억 6,100만→7,889만
매회 -30% 자동감액
다음 예상 5,522만원
회차 전체 보기 (3회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-04-23 |
유찰 |
1억 6,100만원 |
| 2 |
2026-06-04 |
유찰 |
1억 1,270만원 |
| 3 |
2026-07-16 |
대기 |
7,889만원 |
건물·단지 정보
다인로얄팰리스배곧4차
9층904호
서울대학로278번길 25-8 (정왕동,다인로얄팰리스배곧4차)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
연식
9년차 · 준공 2017년
0년15년30년+
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 3가지 평형
전용률 가정 77%
17평형
공급 ~56㎡
전용 43㎡ · 245건
18평형
공급 ~58㎡
전용 45㎡ · 47건
24평형
공급 ~78㎡
전용 60㎡ · 30건
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
1,748.4㎡
≈
528.9평
소유
개인
· 공유 145인
소재
경기도 시흥시 배곧동 · 196-2
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
46억 8,920만원
2,682,000원/㎡ × 1,748.4㎡
▼
감정가 3%
▲
+17.4%
· 연평균 +3.5%
· 2021년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
호재 (3)
공원
접함
소로1류(폭 10m~12m)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호
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