63,210,000원
수원지방법원 2025타경53200. 안산시 상록구 본오동의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 129,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 63,210,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 송희만으로, 2016.02.12 소유권이전 당시 거래가액은 121,000,000원입니다. 현재 등기부상 근저당권은 없고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.07.31 안산세무서장의 국 압류입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기보다 임차인이 중요합니다. 이영미의 전입일은 2016.02.12로 말소기준일 2020.07.31보다 앞서며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태로 보고, 보증금 미배당분이 존재할 경우 낙찰자가 부담할 가능성을 열어 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 832-1 4층401호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 본원로5안길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·화장실2·거실·주방 및 식당·베란다 · 4층건 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 사용승인일 2001.10.29 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 송희만 · 2016.02.12 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영미 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2020.07.31 국 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 752,000,000원 가압류와 2025.09.02 이영미의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 한국양봉농업협동조합 근저당, 김환기 전세권, 하나은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
임차인 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영미 | 401호 | 2016.02.12 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
비교대상은 광동의 59.96㎡ 거래입니다. 전체 확인 거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 117,500,000원, 최신 거래는 2026.06의 100,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 53.8%이며, 전체 평균 대비로는 56.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2024.10 | 59.96㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.96㎡ | 2건 | 117,500,000원 |
최근 거래 추세는 과거 거래 대비 17.5%로 집계되어 있어 하락 추세 자료는 아닙니다. 가격 숫자만 보면 두 차례 유찰된 현재 최저가가 최근 실거래 범위보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 최저가와 실질취득액이 같다고 확정할 수 없습니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 실질취득액은 임차보증금 확인 후에야 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 | 752,000,000원 | 61,672,220원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 이영미 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권총액 882,000,000원 중 61,672,220원이 채권자에게 배당되고 820,327,780원이 미배당되는 구조입니다. 다만 말소기준 압류의 구체적인 체납액과 임차인 이영미의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위와 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 표에 임차보증금이 계산되지 않았으므로 이를 근거로 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 820,327,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 838,949,446원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 851,984,613원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각골초등학교 서측 인근의 다세대주택으로, 주변은 다세대주택과 학교 등 생활지원시설, 근린생활시설이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건으로 사용승인일은 2001.10.29입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·보안설비와 지상주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 247.8㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·정방형이며 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 광동은 10세대 규모이며 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 실거래 표본이 많지 않아 개별 물건 상태에 따른 가격 편차를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 이영미의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계, 확정일자와 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 확정 전 인수 0원 판단 금지. 전입일은 2016.02.12로 말소기준 2020.07.31보다 빠르며 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 임차인 이영미와 강제경매 신청채권자 이영미가 동일하며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다.
- 배당표 재계산. 말소기준 압류의 구체적인 체납액과 임차보증금이 확인되면 현재의 예상배당 구조는 달라질 수 있습니다.
- 가격은 권리 확인 뒤 판단. 최근 12개월 실거래 평균은 117,500,000원, 현재 최저가는 그 53.8%지만 실질취득액이 미상인 상태에서는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 감정가 129,000,000원에서 두 차례 유찰돼 63,210,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 117,500,000원과 비교하면 표면적인 할인폭은 큽니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 이영미의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 이영미가 강제경매 신청채권자와 동일하다는 특수성까지 있습니다.
따라서 결론은 ‘가격 매력 확인, 권리 보류’입니다. 임대차가 진정한지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 소진되는지를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 현재 최저가의 49%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하기보다, 임차보증금과 관계인 여부를 확정한 뒤 최종 입찰가를 정해야 하는 C등급의 확인형 물건입니다.
