한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 물건이지만 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 순위번호 4번 주택임차권등기가 존재하며, 배당 부족분 16,030,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 전세사기피해자 우선매수권도 있어 일반적인 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
50,000,000원
최저 35,000,000원
실질취득 검토
51,030,000원
낙찰가+인수 가능액
임차보증금 인수
16,030,000원
배당 부족분
핵심지표
C 45점
권리 리스크 반영
수원지방법원 2025타경53202. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 다세대주택 지1층 비03호입니다. 전용면적 36.7㎡, 방2·주방겸거실·화장실·다용도실 구조로 이용 중입니다. 감정가는 5,000만원, 현재 최저가는 3,500만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차권 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층비03호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 36.7㎡ |
| 소유자 | 이철욱 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 35,000,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 박구희 / 53,763,013원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준을 바꾼다
말소기준권리는 2019.02.11 설정된 을구 3번 근저당권(박주영, 채권최고액 25,000,000원)입니다. 그러나 을구 4번 주택임차권등기(2024.02.28)가 존재하며, 임차인 박구희는 2018.02.26 전입·2018.02.07 확정일자로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 것으로 조사됩니다. 배당에서 보증금이 모두 회수되지 않으면 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
⛔ 핵심 위험 현재 회차 최저가 35,000,000원에서 임차인 박구희 보증금 50,000,000원 중 16,030,000원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 낙찰가+인수액 구조로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박구희 | 전유부분 전부 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준 확인
동일 물건군 최근 거래는 2026.05 6,000만원, 2026.03 6,700만원 등입니다. 최근 12개월 평균은 63,500,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -15.3% 하락 흐름입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 거래 평균 | 63,500,000원 |
| 최근 최고 거래 | 75,000,000원 |
| 최근 최저 거래 | 60,000,000원 |
| 최저가 대비 최근12개월 평균 | 55.1% |
배당분배 (최저가 3,500만원)
가격 비교
최저가는 낮지만 임차권 인수 가능액을 포함한 실질취득 기준 판단 필요
④ 배당 및 인수 검토
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 1,030,000원 |
| 임차인 박구희 배당 | 33,970,000원 |
| 임차인 미배당 보증금 | 16,030,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 16,030,000원 |
⚠️ 전세사기피해자 우선매수권 매각물건명세서 비고에 전세사기피해자의 우선매수권이 기재되어 있습니다. 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있는 외부 제한 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 4번 주택임차권등기와 보증금 50,000,000원 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수금 반영. 최저가만 보고 접근하지 말고 낙찰가+미배당 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “저가 낙찰보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대지만, 단순 할인 물건은 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 미배당 보증금 인수 가능성이 있고, 전세사기피해자 우선매수권이라는 변수도 존재합니다. 가격은 매력적으로 보이지만 최종 판단은 실질취득비용과 권리 승계 여부를 기준으로 해야 합니다.
