수원지방법원 2025타경53217. 안산시 상록구 사동 1292-8, 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가 117,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 57,330,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 현재 소유자는 송희만이고, 2018.03.05. 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.20. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 한국토지주택공사 주택임차권, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 108,000,000원의 인수 여부입니다. 한국토지주택공사의 전입일은 2018.02.19., 확정일자는 2018.01.17.로 말소기준일 2021.10.20.보다 앞섭니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하고, 현재 최저가 57,330,000원 가정 배당표에서는 집행비용 1,431,940원을 제외한 55,898,060원을 배당받고 52,101,940원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지는 대항력 임차권 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1292-8 4층401호 · 경기도 안산시 상록구 후곡4길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 송희만 (2018.03.05. 거래가액 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 143,462,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,644,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 압류가 기준, 임차권은 포기서 확인이 핵심
과거 국민은행·근해안강망수산업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.10.20. 갑구 8번 압류이고, 이후 2022.04.11. 주택도시보증공사의 752,000,000원 가압류와 2025.09.02. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 임차권 역시 등기상 말소기준 이후 권리로 분류되어 있지만, 실질 위험 판단에서는 등기 순서보다 2018년 전입·확정일자에 따른 대항력과 2026.02.26. 대항력포기서를 함께 봐야 합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
기재된 3개 명의 중 실제 임차인은 문성규 1명입니다. 한국토지주택공사와 서울보증은 문성규 보증금에 관한 보증기관 대위·승계로 기재되어 있어 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
| 명의 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성규 | 401호 · 2024.04.18. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 401호 건물의 전부 · 2018.02.19. | 108,000,000원 | 있음 → 포기 | 있음 | 대위·승계 |
| 서울보증 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대위·승계 |
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 불일치에 주의
다륭하이빌(1292-8)의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.04. 69.43㎡ 3층 147,000,000원 1건이고, 이전 거래는 2022.07. 69.43㎡ 1층 135,000,000원입니다. 전체 평균은 141,000,000원, 최근 12개월 평균은 147,000,000원이며 최근 거래가 이전 거래보다 8.9% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 69.43㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2022.07 | 69.43㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 141,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 147,000,000원 |
수치만 놓으면 현재 최저가 57,330,000원은 최근 12개월 평균 147,000,000원의 39.0%입니다. 다만 대상 전용면적은 53.71㎡이고 실거래 2건은 모두 69.43㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 39.0%를 곧바로 “같은 면적 시세 대비 61% 할인”으로 해석할 수는 없습니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 가격 메리트는 실질취득 57,330,000원을 기준으로 보되, 직접 비교 가능한 동일 면적 거래가 아니라는 한계를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 108,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 752,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 143,462,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당액은 52,101,940원입니다. 다만 2026.02.26. 제출된 대항력포기서에 따라 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 포기서가 없었다면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 포기서 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 57,330,000원 | 52,101,940원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,131,000원 | 68,991,358원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,091,700원 | 80,813,951원 | 0원* |
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 않는 보증금이 늘어 매수인의 부담이 커지는 구조입니다. 그러나 제출된 대항력포기서는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 본 분석에서는 각 회차의 배당계산상 부족분을 실질취득액에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산상록경찰서 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 노선버스정류장 소재. 남동측 약 1킬로미터 거리에 수인분당선 사리역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 중 4층 401호. 위생·급배수·난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 8세대, 2001.11.26. 준공의 소규모 다세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 실거래 표본이 적고 대상 면적과도 일치하지 않아 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 2026.02.26. 제출된 포기서에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 문성규 점유 확인. 문성규는 2024.04.18. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사와 서울보증은 문성규 보증금에 관한 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 실거래 면적 확인. 대상은 53.71㎡이고 확인 거래는 69.43㎡입니다. 147,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 규제 시점 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지이고 매각기일은 2026.08.27.입니다.
맺으며 — “1.08억 인수형처럼 보이지만, 포기서가 승부를 바꾼다”
이 물건은 배당표만 보면 현재 최저가 57,330,000원에 낙찰받을 때 한국토지주택공사 보증금 108,000,000원 중 52,101,940원을 떠안는 대항력 인수형입니다. 하지만 2026.02.26. 제출된 대항력포기서에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 함께 적혀 있어, 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
따라서 권리 리스크는 크게 낮아졌습니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 117,000,000원에서 2회 유찰되어 57,330,000원까지 내려왔지만, 확인된 최근 거래 147,000,000원은 대상보다 큰 69.43㎡이고 대상 전용은 53.71㎡입니다. 8세대 소규모 다세대이고 거래 표본도 2건뿐입니다. 결론은 권리는 포기서 확인을 전제로 정리되는 편, 가격은 면적이 맞는 추가 비교가 필요한 물건입니다.
* 배당표 원계산상 현재 회차의 미배당 인수액은 52,101,940원이나, 2026.02.26. 제출된 대항력포기서의 “대항력 포기 및 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의” 내용을 반영하여 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
