수원지방법원 2025타경53218. 경기도 안산시 상록구 사동 1306-8, 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 32,928,000원으로 감정가의 약 34%까지 내려온 상태입니다. 가격만 보면 큰 폭의 유찰이 진행됐지만, 이 물건은 단순히 ‘보증금 8,500만원을 떠안는 물건’으로 보면 안 됩니다. 임차권등기권자인 한국토지주택공사에 대해 대항력·우선변제권이 있었으나, 매각물건명세서 비고의 확약 내용에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되기 때문입니다.

반대로 물건 자체의 하자는 분명합니다. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 위반사항은 증축 / 4층(401호) / 주거 / 조립식패널조 / 18.5㎡이며 원상복구 계고가 있었습니다. 향후 이행강제금이 부과될 수 있다는 안내도 있어, 저렴한 입찰가격만으로 접근하기보다는 위법건축물 부분을 별도 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있었지만 ‘확약’이 핵심

말소기준권리는 2021.10.21. 갑구 17번 압류(국)로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 그보다 앞선 2021.06.23. 을구 10번에 설정되어 있어 원래라면 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 구조입니다. 임차보증금은 85,000,000원, 확정일자는 2017.04.13, 전입일자는 2017.04.24, 배당요구일자는 2021.06.23으로 확인됩니다.

한국토지주택공사 건은 보증기관 관련 승계·대위 성격이 있어 보증금 합산 없이 실제 임차인 1명 기준으로 보며, 본 건은 확약 적용으로 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 배당계산상 부족분 53,064,704원은 아래 예상배당표에 병기합니다.

② 시세 비교 — ‘싸다’고 단정하기 전에 비교표본을 봐야 한다

확인되는 매매 사례는 경안빌라(1306-8) 1건이며 거래일은 2022.02, 거래면적은 75.44㎡, 거래가는 150,000,000원입니다. 반면 대상 물건의 목표면적은 45.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 최저가가 거래가의 22%라고 표시된 수치만으로 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

최근 12개월 기준으로 잡히는 거래도 2022.02 단 1건이라 최신성 자체가 충분하지 않고, 거래면적도 대상보다 큽니다. 따라서 96,000,000원 감정가나 현재 32,928,000원 최저가를 이 거래와 직접 대비해 ‘시세 대비 몇 % 저렴하다’고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 가격 측면의 핵심은 유찰로 내려온 최저가 자체보다 위법건축물 위험을 감안한 적정가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)

배당계산상 임차보증금의 미배당 부족분은 53,064,704원입니다. 다만 이 금액은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되는 한국토지주택공사 건에 대한 계산상 부족분이며, 본 분석에서 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 과정에서 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 가격 흐름

현재 회차는 이미 3회 유찰로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 23,049,600원, 그 다음은 16,134,719원까지 내려갑니다. 다만 가격 하락분이 곧바로 투자 메리트로 연결되는 것은 아니며, 이 물건에서는 위법건축물 리스크와 실제 주택 상태 확인이 가격 판단의 선행 조건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 사동행정복지센터 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시입니다.
• 도로. 남서측으로 소로1류(폭 10m~12m)의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로1류(폭 10m~12m) 접합 등 토지이용계획이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 274.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지·가로장방·소로한면입니다.
• 환금성. 경안빌라(1306-8)는 총 8세대이며 2001.11.15 준공으로 확인됩니다. 거래 표본은 1건으로 적습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 한국토지주택공사 관련 확약에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 적용되는지 원문을 다시 대조하세요.
• 위법건축물 확인. 4층 401호의 18.5㎡ 증축·조립식패널조 위반사항과 원상복구 계고 내용, 이행강제금 부과 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교 보수화. 2022.02 거래 75.44㎡ 150,000,000원 1건뿐이므로 대상 45.67㎡의 직접적인 시세 근거로 사용하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 현재 32,928,000원, 4회 유찰 시 23,049,600원, 5회 유찰 시 16,134,719원의 시나리오를 구분해 판단하세요.
• 권리 선후관계 확인. 2021.06.23 임차권등기와 2021.10.21 압류의 선후관계, 이후 서울보증보험 가압류 2건 및 2025.09.08 강제경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 함께 확인하세요.
• 보증기관 승계 성격. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 주식회사 관련 양도·승계 성격이 있으므로 보증금 중복 계산을 피하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 줄었지만, 하자는 남는다”

권리만 보면 이 물건은 복잡해 보입니다. 임차권등기, 대항력, 우선변제권, 보증기관 관련 승계가 얽혀 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 정리할 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 최저가는 이미 32,928,000원으로 감정가 96,000,000원의 약 34%까지 내려왔지만, 집합건축물대장상 위법건축물이 존재하고, 확인되는 실거래도 2022.02 75.44㎡ 150,000,000원 1건뿐이라 대상 45.67㎡와 바로 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘낙찰가가 얼마나 낮아졌는가’보다 확약이 실제로 적용되는지, 위법건축물 문제를 감수할 수 있는지에 있습니다.

결론적으로 권리 인수 부담은 확약으로 크게 완화되지만, 위법건축물과 불충분한 시세 표본 때문에 가격 메리트는 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 회차보다 더 낮은 가격 시나리오가 존재하더라도, 물건 하자 확인이 먼저입니다.