한 줄 평 권리상 가장 중요한 변수는 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수입니다. 임차인 정선기의 보증금 120,000,000원 중 배당 부족분 51,660,000원은 매수인이 부담할 수 있어, 현재 최저가 70,000,000원만 보고 접근하면 안 됩니다. 실질취득은 약 121,660,000원 수준으로 판단해야 합니다.
감정가
100,000,000원
오피스텔
최저가
70,000,000원
1회 유찰
실질취득
121,660,000원
낙찰가+인수액 기준
인수 위험
51,660,000원
임차보증금 부족분
수원지방법원 2025타경53236. 시흥시 배곧동 배곧유호엔씨티1차 713호 오피스텔입니다. 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 정선기는 2022년 6월 3일 전입·점유했고 2022년 5월 2일 확정일자를 받아 말소기준권리 이전의 대항력을 갖춘 임차인으로 판단됩니다. 경매로 권리가 정리되는 일반 물건과 달리 매수인에게 보증금 잔액 인수 가능성이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53236 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 200-2 배곧유호엔씨티1차 7층713호 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 한윤종 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
⛔ 매수인 인수 가능 권리 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정된 권리입니다. 보증금 120,000,000원 중 배당되지 못한 51,660,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 실질취득액은 보증금 수준으로 수렴합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정선기 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 잔액 인수 |
임차인은 전유부분 전부를 사용하며 임대차계약일 2022.04.30, 전입일 2022.06.03, 확정일자 2022.05.02입니다. 배당요구를 했지만 최저가 70,000,000원 기준 배당 후 51,660,000원이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 임차인 정선기 보증금 | 120,000,000원 | 68,340,000원 |
| 주택도시보증공사 | 128,181,291원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 51,660,000원 | 인수 |
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
대항력 임차인 인수로 최종 부담은 보증금 수준에 가까워집니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 70,000,000원 | 51,660,000원 | 121,660,000원 |
| 2회 유찰 | 49,000,000원 | 72,282,000원 | 121,282,000원 |
| 3회 유찰 | 34,300,000원 | 86,717,400원 | 121,017,400원 |
⚠️ 낮은 최저가의 착시 유찰로 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문에 매수인의 총 부담은 약 120,000,000원 부근으로 유지됩니다. 최저가만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 정선기의 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 핵심 권리입니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가는 70,000,000원이 아니라 인수액을 포함해 판단해야 합니다.
- 명도 검토. 임차권자와 보증금 관계 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설 오피스텔이며 주거용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 인수금”
이 물건은 최저가 70,000,000원이라는 숫자만 보면 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원이 존재하고 부족분 51,660,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실제 취득 비용은 약 120,000,000원 수준입니다. 권리 분석의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차권 인수 구조입니다.
