수원지방법원 2025타경53237. 경기도 시흥시 배곧동 해든트윈스오피스텔 제1동 5층 503호, 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 110,000,000원이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 소유자는 한윤종이며, 2022.07.07. 소유권이전 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 이후 2025.09.11. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 등기는 매각으로 소멸합니다.
가장 중요한 권리는 을구 3번의 주택임차권입니다. 임차인 전송운은 임차보증금 130,000,000원, 전입 2022.07.07, 확정일자 2022.07.07, 점유개시 2022.07.07로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 매수인 인수 부담이 커질 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 2026.08.07. 제출된 확약서가 있어 대항력은 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하기로 했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 224-2 해든트윈스오피스텔 제1동 제5층 제503호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 한윤종 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,972,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기사항전부증명서 기준 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 · 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만, 확약서가 인수 구조를 바꾼다
권리의 핵심은 을구 3번입니다. 임차인 전송운의 주택임차권은 2024.07.23. 설정됐고 임차보증금은 130,000,000원입니다. 등기부상 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자· 확정일자가 모두 2022.07.07.로 기재되어 있어 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有였지만 확약서로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전송운 | 전유부분 건물의 전부 · 주택임차권(을구 3) | 130,000,000원 | 有 | 가능 | 대항력 포기 |
임차인은 2024.07.23. 배당요구를 했고, 매각물건명세서와 등기부에서 동일하게 확인됩니다. 다만 이 사건에서 보증금 부족분을 매수인이 인수하는지 여부는 일반적인 대항력만으로 판단하면 안 됩니다. 2026.08.07. 확약서가 제출됐다는 사실이 별도의 핵심 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 전송운 보증금 | 130,000,000원 | 107,660,000원 | 부족분 22,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,972,798원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
배당 시뮬레이션상 전송운 보증금 130,000,000원 중 107,660,000원이 배당되고 22,340,000원이 부족한 구조입니다. 그러나 확약서에 따라 이 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 해당 부족액은 매수인이 실질 인수하는 금액으로 보지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 일반 계산상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당 부족 | 시뮬레이션 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 138,972,798원 | 22,340,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 138,972,798원 | 43,984,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 138,972,798원 | 61,267,200원 |
위 시뮬레이션의 assumed_by_buyer 금액은 확약서가 없을 때의 임차보증금 부족 구조를 보여주는 값입니다. 실제 이 사건에서는 2026.08.07. 제출된 확약서로 전송운이 대항력을 포기하므로, 해당 금액을 그대로 매수인 인수액으로 적용하지 않습니다. 즉 가격이 내려갈수록 일반 배당 계산상의 부족액은 커지지만, 이 임차인에 대한 실질 인수는 확약서에 의해 0원이라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧지구대 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 등으로 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·지하5층 지상15층 건물의 5층 503호입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며 토지면적은 2,382.5㎡, 공시지가는 2,856,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 제출서류와 일치하는지 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 110,000,000원에서 임차보증금 130,000,000원의 배당 부족 22,340,000원이 발생하는 계산이므로 실제 배당표와 대조하세요.
- 강제경매 채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액은 138,972,798원이며 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 유찰 회차 확인. 현재 2회 유찰 상태이며 3회·4회 유찰 시 매각가는 각각 88,000,000원·70,400,000원으로 시뮬레이션됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 확약서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력만 보지 말고, 확약서까지 봐야 한다”
이 물건은 겉으로 보면 임차보증금 1억3,000만원의 대항력 임차인이 있어 낙찰가가 내려갈수록 인수 위험이 커지는 전형적인 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 1억1,000만원에서 2,234만원의 보증금 부족을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 2026.08.07. 제출된 확약서가 있어 전송운은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
결국 이 사건의 승부처는 단순히 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아닙니다. 확약서가 실제로 유효하게 적용되는지, 배당과 임차권등기 말소가 그 내용대로 진행되는지를 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가 100%이고, 3회·4회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 일반적인 배당 부족 및 인수 계산도 함께 커집니다. 권리 자체보다 확약서와 배당 구조를 정확히 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
