부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경53249 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트구조 58.8㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

193,220,000원 1억 9,322만 감정가 273,000,000원

감정가의 70% 2026-07-09 낙찰

최저매각가 191,100,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-09 낙찰 완료

안산지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,911만원

최저가의 10% · 19,110,000원

실거래 대비

▲ 9.8% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.76억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차인 인수 위험은 실질 0원 처리되지만, 확약 전 기준 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 물건입니다.

가격 최저가 1.911억은 최근 실거래 평균 2.702억의 70.7% 수준
자금 입찰보증금 약 1,911만원 · 확약 적용 임차인 인수 실질 0원
리스크 박금봉 임차권등기 존재. 확약서 적용 여부와 말소 동의 확인 필요

한 줄 평 리치캐슬 202호는 임차권등기가 있는 다세대지만, 제출된 확약서에 따라 박금봉 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 반영되어 매수인 인수 실질은 0원입니다. 다만 확약 전 구조에서는 보증금 279,000,000원이 핵심 리스크였던 물건입니다.

감정가 / 최저가

273,000,000원 / 191,100,000원

1회 유찰

실거래 평균

270,200,000원

최근 5건

최저가 ÷ 시세

70.7%

최근 거래 기준

매수인 인수

0원

확약 적용 기준

수원지방법원 2025타경53249. 안산시 상록구 본오동 리치캐슬 2층202호, 도시형생활주택-단지형다세대 주택입니다. 핵심은 임차권등기입니다. 박금봉 임차인은 임차보증금 279,000,000원으로 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자였고, 일반적인 경우라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조였습니다.

하지만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사(임차인 박금봉)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 인수 실질은 0원으로 판단합니다. 다만 입찰 전 확약 내용과 말소 절차는 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53249 (강제경매)
소재지	경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 2층202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)
소유자	오승훈
감정가 / 최저가	273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰)
청구금액	279,000,000원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 경매 기준상 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 보증금 279,000,000원으로 등기되어 있어 일반 분석에서는 가장 중요한 검토 대상입니다. 확약서 적용으로 해당 임차인의 인수 실질은 0원으로 처리됩니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박금봉	279,000,000원	有	有	확약 적용 · 실질 0원
김정혜	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 확약 적용 주의 박금봉 임차인에 대해서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 인수 실질 0원입니다. 확약 외 임차인 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

리치캐슬 동일 면적권 최근 거래 5건 기준 평균은 270,200,000원입니다. 최저매각가 191,100,000원은 최근 실거래 평균 대비 70.7% 수준으로 가격상 여지는 있습니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.05	58.8㎡	2	269,000,000원
2022.05	58.8㎡	3	269,000,000원
2022.04	58.8㎡	2	279,000,000원
2022.03	55.52㎡	4	255,000,000원
2022.03	58.8㎡	3	279,000,000원
최근 5건 평균			270,200,000원

매각대금 배분 (최저가 1.911억)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만, 임차권 확약 여부 확인이 핵심입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,475,400원
임차인 박금봉 보증금	279,000,000원	187,624,600원
주택도시보증공사	279,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

✅ 권리 관점 확약이 정상 반영되는 경우 박금봉 임차권에 따른 매수인 인수 부담은 0원입니다. 권리 분석의 핵심은 확약 확인입니다.

⚠️ 체크 포인트 소형 다세대는 거래 표본과 환금성을 함께 봐야 합니다. 리치캐슬은 총 8세대 규모이며 거래량이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 박금봉 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 내용을 원본 기준 확인하세요.
임차권등기. 확약 적용 전에는 279,000,000원 보증금이 핵심 위험 요소였습니다.
환금성. 리치캐슬 총 8세대 규모로 대단지 아파트 대비 매수층 확인이 필요합니다.
관리·점유. 임대관계 및 관리 관련 사항은 현장 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “임차권보다 중요한 것은 확약 확인”

이 물건은 임차보증금 279,000,000원의 대항력 임차권이 존재해 처음 보면 위험도가 높은 구조입니다. 하지만 제출된 확약으로 해당 임차인의 인수 실질은 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준이어서 가격 측면의 검토 여지는 있습니다. 다만 소형 다세대 특성과 임차권 관련 서류 확인이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 판단은 실질취득 기준 — 안산 리치캐슬 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약 적용

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권보다 중요한 것은 확약 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	2억 7,300만원
2	2026-07-09	대기	1억 9,110만원