부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경53250 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트구조 58.8㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

193,784,000원 1억 9,378만 감정가 273,000,000원

감정가의 70% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 191,100,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

안산지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,911만원

최저가의 10% · 19,110,000원

실거래 대비

▲ 10.1% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.76억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 임차보증금 인수 부담은 해소되지만 권리 구조와 소형 다세대 특성을 확인해야 하는 물건.

가격 최저가 191,100,000원은 최근 12개월 평균 실거래 270,200,000원의 70.7%
자금 입찰보증금 19,110,000원 · 확약 적용 임차권 인수 실질 0원
리스크 임차권등기·국세 압류 3건 존재, 확약 밖 권리와 세금 확인 필요

한 줄 평 임차보증금 279,000,000원이 걸린 임차권등기 물건이지만, 2026.05.04 제출 확약서로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 확인되어 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원입니다. 다만 소형 다세대 특성상 권리보다 환금성과 임차 구조 확인이 중요합니다.

감정가

273,000,000원

최저가 70%

최저가

191,100,000원

2회 유찰

실질취득

191,100,000원

임차 확약 적용

매수인 인수

0원*

확약 임차인 기준

수원지방법원 2025타경53250. 안산시 상록구 본오동 리치캐슬 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 273,000,000원이며 현재 최저매각가는 191,100,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 핵심 쟁점은 임차보증금입니다. 임차권등기권자 안대령의 보증금은 279,000,000원으로 매각가를 초과하지만, 매각물건명세서 비고에 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 제출 내용이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53250
소재지	경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 3층302호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)
소유자	오승훈
감정가 / 최저가	273,000,000원 / 191,100,000원
청구금액	279,000,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차권 구조 안대령 임차권등기는 2024.01.05 을구 3번으로 설정되었습니다. 보증금은 279,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 다만 확약서 제출로 해당 임차인은 배당 후 부족분이 발생해도 임차권등기 말소에 동의하는 조건입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
안대령 전유부분 전부	279,000,000원	有	가능	확약 후 0원
김진영 302호	279,000,000원	없음	해당 없음	없음

안대령 임차인은 전입 2022.04.01, 확정일자 2022.03.08로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 그러나 2026.05.04 제출된 확약서에 따라 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다. (*) 확약은 해당 임차인에만 적용되며 다른 권리 위험은 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 확인된다

리치캐슬 동일 면적 최근 거래 5건 기준 최근 12개월 평균은 270,200,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세 대비 70.7% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.05	58.8㎡	2층	269,000,000원
2022.05	58.8㎡	3층	269,000,000원
2022.04	58.8㎡	2층	279,000,000원
2022.03	55.52㎡	4층	255,000,000원
2022.03	58.8㎡	3층	279,000,000원
평균	-	5건	270,200,000원

배당 구조 (최저가 191,100,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 실거래보다 낮은 수준입니다.

④ 예상 배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,475,400원
임차인 안대령 보증금	279,000,000원	187,624,600원
주택도시보증공사	279,000,000원	0원

✅ 권리 관점 확약 적용 임차권으로 인해 가장 큰 위험 요소였던 보증금 인수 부담은 제거됩니다. 현재 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 확인 필요 국세·지방세 압류 3건이 존재하며 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 입찰 전 관련 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 내용 확인. 안대령 임차권에 대한 대항력 포기·말소 동의 확약 내용을 반드시 확인해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
소형 다세대 환금성. 리치캐슬은 총 8세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있어 매도 전략을 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약이 핵심 변수다”

이 물건은 보증금 2.79억 임차권이라는 큰 위험 요소가 있었지만, 확약서 제출로 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균 2.702억 대비 낮아 가격 측면에서는 접근 여지가 있습니다. 다만 다세대 특성과 세금 압류, 임차권 구조를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수 위험은 줄였지만, 임차권 구조를 봐야 한다 — 안산 리치캐슬 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 확인된다

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 핵심 변수다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	2억 7,300만원
2	2026-06-04	유찰	2억 7,300만원
3	2026-07-16	대기	1억 9,110만원