수원지방법원 2025타경53264. 안산시 상록구 사동 파크빌비 4층 402호, 감정평가상 단지형 다세대주택 8세대 중 한 세대입니다. 현재 소유자는 안준혁이고 2021.04.19 매매로 232,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기에서 핵심은 2023.05.09 등기된 나대훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.06, 확정일자는 2021.03.08, 주민등록·점유개시는 2021.04.02이며 보증금은 232,000,000원입니다.

데이터상 말소기준은 2025.09.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 나대훈의 전입·점유가 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당 가정대로라면 보증금 232,000,000원 중 165,538,200원이 배당되고 66,461,800원이 남습니다. 이 규칙만 적용하면 낙찰가 168,700,000원에 미배당액을 더한 금액은 235,161,800원으로, 보증금 232,000,000원 부근까지 실질취득비용이 올라가는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 나대훈)가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 나대훈 관련 보증금에 대해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 원칙을 확약서가 뒤집는다

과거 상록신용협동조합의 근저당권과 2021년 동양자산관리대부의 강제경매, 2025년 안산시 압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.09.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 나대훈은 그보다 앞선 2021.04.02 전입·점유와 2021.03.08 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 후에야 70.9%가 의미 있다

파크빌B의 최근 12개월 비교 실거래는 2026.02, 4층, 71.62㎡, 238,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 238,000,000원으로 같습니다. 따라서 시세 판단은 과거 전체 평균보다 이 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 비교합니다.

감정가는 241,000,000원으로 최신 실거래 238,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 반면 2회 유찰된 현재 최저가는 168,700,000원으로 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 중요한 점은 이 할인율이 확약서가 유효하게 적용돼 인수액이 0원일 때만 그대로 실질취득비용에 반영된다는 것입니다.

다만 비교 거래가 최근 12개월 1건뿐이고, 단지는 총 8세대입니다. 동일 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로, 70.9%라는 숫자 하나만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)

배당 계산만 보면 나대훈 보증금의 미배당액은 66,461,800원입니다. 다만 2026.06.01 확약서에 따라 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 집행비용은 제공된 추정액을 사용했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한양대학교 에리카캠퍼스 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 서측 인근에 일반 시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호이며 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 규제 표기. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 각각 기재돼 있어 원문 대조가 필요합니다. 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 토지. 토지면적 332.0㎡, 공시지가 1,979,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 파크빌B는 총 8세대, 사용승인 비교자료의 준공일은 2015.09.21입니다. 최근 12개월 비교 실거래가 1건이고 동일 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2026.06.01 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미배당 시에도 임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 반영돼 있는지 최종 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 배당 계산상 미배당액은 66,461,800원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
• 확약 적용대상 확인. 확약은 주택도시보증공사(양도전: 나대훈) 관련 권리에 한정됩니다. 다른 점유자·임차인이 확인되면 별도 대항력 분석이 필요합니다.
• 점유 현황 재확인. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
• 시세 표본의 한계. 최근 12개월 비교 실거래는 2026.02의 238,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 개별 호수의 상태 차이를 모두 설명할 수는 없습니다.
• 환금성 점검. 총 8세대 다세대이고 동일 단지 경매 통계가 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%이므로 매입가격뿐 아니라 향후 매도 가능성도 함께 보세요.
• 용도지역 표기 대조. 감정요항표와 토지 정보의 용도지역 표기가 서로 다르므로 입찰 전 관련 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “70.9% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약서다

이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차권이 있어 까다로운 물건입니다. 나대훈의 보증금은 232,000,000원이고, 현재 회차 배당 가정에서는 66,461,800원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮추는 것만으로 실질취득비용이 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 2026.06.01 주택도시보증공사의 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 명시하면서 주된 인수위험이 실질적으로 해소됐습니다. 그 전제에서는 매수인의 실질취득은 168,700,000원, 최근 12개월 평균·최신 실거래 238,000,000원의 70.9%입니다. 가격만 놓고 보면 2회 유찰의 효과가 분명합니다.

다만 총 8세대 다세대이고 최근 비교 거래가 1건뿐이며 동일 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 낮으니 무조건 좋은 물건”이 아니라, 확약서의 효력을 원문으로 확인한 뒤 낮아진 실질취득가격과 환금성을 함께 따져야 하는 물건입니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 168,700,000원과 최근 거래 238,000,000원의 간격입니다.