수원지방법원 2025타경53302. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 3층305호로, 감정평가상 이용상태는 “공장(지식산업센터)”입니다. 등기상 소유자는 백유민이고, 2024.05.14. 소유권이전이 접수되면서 거래가액 215,681,000원이 기재됐습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 190,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.09.16. 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했고, 등기에는 양도인이 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다. 2026.01.13.에는 시흥세무서장을 처분청으로 하는 압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격 측면에서는 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 지식산업센터의 거래성과 환금성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 3층305호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 소유자 | 백유민 · 2024.05.14. 소유권이전 접수 · 거래가액 215,681,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 165,989,787원 |
| 말소기준 | 2024.05.14. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 190,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
최초 신탁 소유권보존 등기는 이미 말소됐고, 2024.05.14. 백유민 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’는 아니다
현재 최저매각가는 97,020,000원으로 감정가 198,000,000원의 49%이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 67,914,000원, 4회 유찰 시 47,539,800원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서 확인해야 할 것은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 공장(지식산업센터)인 이 물건이 실제 시장에서 얼마에 거래되고 얼마나 쉽게 환금되는가입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 근거로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 높지 않았음을 보여주므로, 권리상 인수 0원과 가격 매력도를 별개의 문제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,146,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 190,800,000원 | 94,873,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 190,800,000원 중 94,873,640원이 배당되고, 미배당액은 95,926,360원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “공장(지식산업센터)”으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 업무·공장 수요를 기준으로 환금성을 봐야 합니다.
- 입지. 배곧동행정복지센터 남서측 인근이며, 주변은 공장(지식산업센터)과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물, 사용승인일 2024.02.29.로 기재돼 있으며 기본 위생·급배수·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 정방형이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지 참고. 공시지가는 1,541,000원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 원본 대조. 사건 소재지는 배곧시그니처타워 3층305호인데 감정 요항의 건물 구조에는 제3층 제320호로 기재돼 있습니다. 등기부·감정평가서 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록·전입 여부, 보증금과 확정일자 존재 여부를 확인해 대항력 가능성을 다시 판단해야 합니다.
- 채권양도 관계 확인. 경매개시결정 채권자는 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사이고 등기에는 양도인이 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다. 신청권원과 채권양도 관계를 원본에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 2026.01.13. 국의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리이지만 실제 배당에서는 당해세 등 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 지식산업센터의 실제 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 97,020,000원, 3회 유찰 시 67,914,000원, 4회 유찰 시 47,539,800원으로 제시돼 있으나 가격 하락과 함께 채권 미배당은 커집니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격·점유·호수 확인이 승부처
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.14. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)로 이용 중이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 198,000,000원 대비 최저가 97,020,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 여기에 임대관계 미상, 305호와 감정 요항의 320호 표기 차이까지 있어 확인해야 할 변수가 남아 있습니다. 결론은 “등기 권리는 통과, 가격·점유·대상 호수는 재확인”입니다.
