수원지방법원 2025타경53341. 경기도 안산시 상록구 일동 561 3층 301호, 현황은 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김진혁이고 2022.08.30 소유권을 취득했습니다. 2025.09.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐고, 제공된 권리관계에서는 이 경매개시결정이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 매각으로 소멸하는 권리와 별개로 임차권등기된 이상은 씨의 보증금은 180,000,000원이지만, 2026.07.28 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다.
따라서 이번 물건은 단순히 “보증금 1.8억이 있으니 인수 위험이 크다”라고 읽으면 안 됩니다. 확약서가 적용되는 임차인에게는 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다. 대신 가격 판단은 훨씬 중요해집니다. 현재 최저매각가 2.16억은 최근 12개월 평균 1.416억보다 52.5% 높고, 최신 거래 1.82억보다도 3,400만원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 561 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 창고 · 현황 다세대주택 · 70.76㎡ · 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김진혁 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 최근 실거래 | 최근 12개월 3건 · 평균 141,666,666원 · 최신 2022.08 182,000,000원 |
① 권리 흐름 — 확약으로 실질 인수는 0원
임차인 이상은 씨 1명이 확인됩니다. 임차권등기에는 보증금 180,000,000원, 전입일 2022.08.01, 확정일자 2022.07.20, 우선변제권이 기재되어 있습니다. 본래라면 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인 인수 위험을 검토해야 하지만, 매각물건명세서 비고에는 2026.07.28 제출된 확약서로 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다고 되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 현재 2.16억은 비싸다
초원빌라 동일 면적 70.76㎡의 최근 실거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 141,666,666원입니다. 최신 거래는 2022.08 182,000,000원이고, 최저 거래는 98,000,000원입니다. 현재 최저매각가 216,000,000원은 최근 평균의 152.5%로, 최신 거래 182,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 70.76㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2022.06 | 70.76㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 70.76㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 평균 | 70.76㎡ | 3건 | 141,666,666원 |
현재 가격은 216,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 74,333,334원 높고, 최신 거래 182,000,000원보다도 34,000,000원 높습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 이제 싸다”라고 해석할 근거는 없습니다. 제공된 단지 통계에서도 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%로 확인되어, 오히려 가격 저항이 강한 물건으로 읽는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 이상은 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 32,176,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이상은 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자에게 32,176,000원이 배당됩니다. 미배당 청구액은 147,824,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 확약으로 인해 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하며 안산성호중학교 북서측에 위치합니다. 주위는 연립·다세대·근린생활시설 등이 밀집하는 주거지대로 주위환경은 보통시입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능하여 대중교통상황은 보통시입니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호이며 방3·욕실2·거실·주방·현관·베란다 등으로 이용 중입니다. 급배수·전기·도시가스 난방·위생·소화·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 다세대주택 부지이며 북서측 약 9미터, 동측 약 7미터의 포장도로와 접합니다. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반) 등이 포함됩니다.
- 환금성. 초원빌라는 8세대, 2002.07.25 준공으로 규모가 작고 최근 동일면적 거래는 3건뿐입니다. 최근 거래가격도 98,000,000원~182,000,000원으로 편차가 커 가격 산정과 매수층 확보에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.07.28 제출된 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지, 이상은의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 인수액 0원의 전제 유지. 확약이 적용되면 이상은에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약이 번복되거나 적용 범위가 달라지는 경우 판단이 완전히 달라질 수 있으므로 원본 확인이 핵심입니다.
- 가격 상한 설정. 현재 216,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다. 현재 회차에 가격만 보고 접근하는 것은 불리합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 172,800,000원, 4회 유찰 시 138,240,000원으로 내려갑니다. 각 회차에서 최신 거래 182,000,000원과 최근 평균 141,666,666원을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하고 배당관계와 명도 조건을 재검토하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 싸다”
권리분석만 보면 이 물건은 확약이 핵심입니다. 임차인 이상은 씨의 보증금이 180,000,000원이지만 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약이 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그러나 그 장점만으로 현재 가격을 정당화할 수는 없습니다. 현재 최저가는 216,000,000원으로, 최근 12개월 평균 141,666,666원의 152.5%이고 최신 거래 182,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 유찰 후 가격입니다. 권리는 검토 가능, 가격은 보류가 맞습니다.
