수원지방법원 2025타경53371. 시흥 배곧동 배곧에토스 18층 1803호로, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”는 숫자로 보면 안 됩니다. 박지현의 전입일과 확정일자가 모두 2021.11.05인 반면 말소기준권리는 2022.04.01 우리은행 가압류이기 때문에, 임차인은 명확히 선순위입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도전: 임차인 박지현)가 2026.06.01. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 가격 판단에서도 룰상 미배당액을 그대로 실질취득비에 더하면 안 되고, 확약 적용 시 인수 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53371 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 18층 1803호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로264번길 26-12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔로 이용 중 · 20층 중 18층 |
| 소유자 | 김가림 · 단독소유 · 거래가액 141,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.12.26 설정된 주식회사지와이홀딩스 근저당권 30,000,000원도 2021.10.28 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.01 접수된 우리은행 가압류 16,900,806원입니다. 문제는 박지현의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.11.05로 그보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인·확약 — 이 사건의 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.05 / 2021.11.05 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
박지현의 임대차계약일자는 2021.10.15, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.05이고, 임차권등기는 2023.12.04 접수됐습니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 배당 시뮬레이션 자체에는 현재 회차 미배당 보증금 58,722,200원이 표시되지만, 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 1. 임차인 박지현 보증금 | 125,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 16,900,806원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,375,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 우리은행·서울신용보증재단·주택도시보증공사의 후순위 항목에는 배당이 없습니다. 특히 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 67,900,000원 | 58,722,200원 | 161,275,806원 |
| 2회 유찰 (49%) | 47,530,000원 | 78,725,540원 | 161,275,806원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 33,270,999원 | 92,727,879원 | 161,275,806원 |
이 표가 대항력 임차 물건의 함정을 그대로 보여줍니다. 확약을 제외한 기계적 계산에서는 최저가가 67,900,000원 → 47,530,000원 → 33,270,999원으로 내려갈수록 미배당 보증금 인수는 58,722,200원 → 78,725,540원 → 92,727,879원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차보증금 구조만 놓고 보면 유찰 자체가 총취득비를 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조로 20층 중 18층입니다.
- 주위환경. 배곧동우체국 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설 등으로 이루어진 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 각각 중로변에 접하고 남서측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 정방형, 주상용으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 열병합방식 난방, 승강기, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 박지현의 보증금은 125,000,000원이고, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.05입니다. 선순위 구조 자체는 분명합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 유찰 숫자만 보지 않기. 확약을 제외한 계산에서는 최저가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수가 증가합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 현황은 오피스텔이며 임대관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약서가 더 중요하다”
이 사건만 놓고 보면 처음 보이는 숫자는 감정가 97,000,000원, 1회 유찰된 최저가 67,900,000원입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 박지현의 보증금은 125,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 본래 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
현재 회차의 기계적 배당 계산에서도 58,722,200원의 부족분이 남습니다. 하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출함으로써 결론이 달라집니다. 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 67,900,000원을 중심으로 판단할 수 있습니다.
다만 이 판단은 바로 그 확약에 의존합니다. 동시에 국세·지방세 압류 5건이 있어 실제 배당에는 변수가 남습니다. 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피할 사건”도 아니고, “70%까지 떨어졌으니 무조건 싼 사건”도 아닙니다. 핵심은 입찰 직전 확약의 효력·임차권등기 말소 조건·세금 배당을 원본에서 다시 맞춰보는 것입니다.
