대전지방법원 2025타경51335. 충청남도 서산시 읍내동 동신아파트 104동 601호 아파트입니다. 전용면적은 84.51㎡이며 방3, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023년 설정된 이유진 근저당권이고, 이후 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 624-6 동신아파트 104동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.51㎡ |
| 소유자 | 이영칠 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 이유진 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2023.09.05 설정된 을구 4번 근저당권(채권최고액 15,000,000원)입니다. 이후 설정된 전세권, 오케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없으며 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동신아파트 동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 2026.03 최신 거래는 125,000,000원이며 최근 12개월 평균은 121,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.51㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 84.51㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 84.51㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2025.07 | 84.51㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 122,583,333원 |
최저가 96,600,000원은 최근12개월 평균 121,000,000원의 79.8% 수준입니다. 다만 최근12개월 평균은 전체 거래 흐름 기준이며, 최신 거래 125,000,000원과 비교해도 할인 구간입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -13.6%로 하락 흐름이 있어 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 근저당권 · 이유진 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 전세권 · 이유진 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 가압류 · 오케이저축은행 | 12,280,875원 | 12,280,875원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,180,325원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 학돌초등학교 서측 인근이며 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동신아파트는 352세대, 1994년 준공 단지로 거래는 존재하나 가격 변동성은 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 확인.
- 가격 기준. 최근12개월 평균 121,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 기준으로 입찰 상한 설정.
- 유찰 활용. 1회 유찰로 최저가가 형성된 상태이며 추가 하락 여부도 검토.
- 점유 확인. 실제 점유 관계와 관리비 체납 여부는 입찰 전 확인 필요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후 접근”
이 물건은 권리분석 측면에서 복잡한 인수 위험이 없는 아파트입니다. 핵심은 감정가가 아니라 현재 최저가입니다. 1회 유찰 후 96,600,000원까지 낮아져 최근12개월 평균 거래가격 대비 할인 구간에 진입했습니다. 다만 최근 거래 추세가 하락 방향인 만큼 시세 흐름을 함께 반영해야 합니다. 권리는 안전하고, 가격은 검토 가능한 물건입니다.
