수원지방법원 2025타경53396. 안산시 상록구 부곡동 동양파크빌 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 조영민이고 2020.07.10. 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 210,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2022.06.30. 허태승의 채권최고액 140,000,000원 근저당, 2023.11.13. 서민금융진흥원의 7,602,097원 가압류, 2025.09.25. 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 등기상 승계 부담보다는 실제 점유·임차관계 확인과 가격 판단이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53396 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 660-5 동양파크빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 82.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 · 사용승인일 2010.06.11 |
| 소유자 | 조영민 · 2020.07.10. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 165,924,334원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.10. 을구 9번 안양지구축산업협동조합 근저당 입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 채무자는 조영민입니다. 2022년 허태승 근저당과 2023년 서민금융진흥원 가압류는 모두 뒤순위이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 삼성카드 9,655,424원 가압류와 국의 111,395,261원 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 47.6%지만 표본은 1건
동양파크빌은 총 8세대이고, 대상 면적 82.54㎡와 일치하는 확인 거래는 2025.01. 3층 215,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 215,000,000원이며, 현재 최저매각가 102,410,000원은 이 금액의 47.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 82.54㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.54㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
감정가 209,000,000원은 확인된 거래 215,000,000원과 비슷한 범위지만, 2회 유찰을 거친 최저매각가는 102,410,000원으로 크게 낮아졌습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 크지만, 거래 표본이 단 1건이라는 점이 중요합니다. 한 건의 거래가 개별 호수의 층·향·내부상태와 현재 시장을 모두 대표한다고 볼 수 없으므로, 47.6%를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 210,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 근저당 · 허태승 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,602,097원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 357,602,097원 중 예상 배당액은 100,176,260원이며, 미배당액은 257,425,837원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 257,425,837원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 287,605,463원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 308,724,453원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자 안양지구축산업협동조합의 배당액은 줄지만, 예상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 매수인의 등기상 인수액을 키우는 구조가 아니라 매각대금과 채권자 회수액을 함께 낮추는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·학교·공원·생활지원시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 사용승인일은 2010.06.11이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·보안설비·지상주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접한 준각지 형태입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 467.1㎡, 공시지가는 1,588,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역 등에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동양파크빌은 총 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 1건이라 대단지 공동주택보다 거래표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 임대차 여부를 현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.07.10. 을구 9번 안양지구축산업협동조합 근저당이 말소기준인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 비교. 102,410,000원이 최근 거래 215,000,000원의 47.6%라는 점은 유리하지만, 비교 거래가 1건뿐이라는 한계를 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대의 다세대이고 이미 2회 유찰된 만큼, 낙찰 이후 매도까지의 거래기간과 수요층을 보수적으로 보세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 크게 내려왔다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저매각가도 2회 유찰을 거쳐 102,410,000원까지 내려와, 확인되는 최근 동일면적 거래 215,000,000원의 47.6%에 불과합니다.
다만 숫자의 할인폭만으로 결론을 끝내면 안 됩니다. 동양파크빌은 8세대이고 실거래 표본은 1건, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리보다 현장 점유와 환금성 확인이 더 중요한 다세대입니다. 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, 최종 응찰가는 얇은 거래표본과 점유 리스크를 확인한 뒤 정해야 합니다.
