대전지방법원 2025타경51350. 당진시 송산면 금암리 당진대상아파트 107동 1층 105호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 건물의 제1층 제105호입니다. 현재 소유자는 김미경·임진원으로 각 2분의 1 지분을 보유하며, 2008년 2월 20일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2011년 3월 21일 설정된 순성농업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 그 뒤의 순성농업협동조합 근저당권, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2008년 2월 29일의 당진축산업협동조합 근저당권 105,000,000원은 말소기준보다 앞서지만, 등기상 2016년 2월 19일 해지로 말소되어 현존 인수권리로 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 107동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 17층 중 1층 |
| 소유자 | 김미경 2분의 1 · 임진원 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2008.02.20 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순성농업협동조합 / 410,370,696원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 배당표 대조 필요
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음이므로, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 86,800,000원으로 취득할 경우 권리 인수를 더한 실질취득액도 86,800,000원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 메리트를 확정할 수 없다
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 86,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 60,759,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 42,531,999원입니다.
그러나 동일 단지 또는 인근의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락”과 “시세 대비 저렴”은 같은 의미가 아닙니다. 가격 메리트는 최근 거래 원본을 확보해 최저가 86,800,000원과 직접 비교한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.3% 추정) | - | 1,962,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 당진축산업협동조합 | 105,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 순성농업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 순성농업협동조합 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 898,000,000원, 채권자 배당액은 84,837,600원, 미배당액은 813,162,400원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 17층 건물 내 제1층 제105호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 건물설비. 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측으로 왕복 약 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·사다리형·소로한면이며 토지면적은 1,848㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 406,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 1층 물건이며 최근 실거래 비교자료가 없어 구체적인 가격대별 환금성은 별도 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 확인. 2008년 당진축산업협동조합 근저당권의 2016년 말소 상태와 2011년·2016년 근저당권의 현재 권리자를 최신 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 말소된 근저당권에 배당이 잡힌 시뮬레이션과 실제 채권계산서, 배당요구 내역 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며, 당해세에 해당하면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라 최근 12개월 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 1층 상태 점검. 제1층 제105호이므로 현장 방문을 통해 채광, 소음, 사생활 노출, 내부 수리 상태를 직접 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없으나 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현황조사서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 배당은 검증 대상
이 사건은 임차인과 명시 인수권리가 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 권리구조입니다. 현재 회차에서 실질취득 기준은 최저가와 같은 86,800,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
또한 예상배당표가 2016년에 말소된 당진축산업협동조합 근저당권에 배당하는 것으로 구성돼 등기 내용과 충돌합니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 시세와 배당관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 최신 등기, 매각물건명세서, 채권계산서와 최근 실거래를 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.