부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경53423 · 안산지원 · 다세대
조적조 67.92㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

60,660,000원 6,066만 감정가 106,000,000원

감정가의 57% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 51,940,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

안산지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

519만원

최저가의 10% · 5,194,000원

감정가 대비

▼ 42.8% 싸게 매수

감정가 1.06억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차권 승계 위험이 존재하며 최저가도 최근 거래보다 높아 가격 메리트가 부족한 다세대 물건입니다.

가격 최저가 51,940,000원은 최근 거래 40,000,000원의 129.8%로 시세보다 높음
자금 최저매각가 기준 입찰보증금은 약 5,194,000원 · 배당 부족분은 임차권 검토 필요
리스크 한국토지주택공사 임차권등기 90,000,000원 존재 · 대항력 판정 불가

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 내려왔지만, 최근 거래 대비 여전히 높은 가격입니다. 더 중요한 문제는 한국토지주택공사 임차권등기 9,000만원입니다. 보증기관 관련 임차권으로 보증금 대위·승계 구조가 확인되며, 매수인은 임차권 존속 여부와 인수 위험을 반드시 확인해야 합니다.

감정가

106,000,000원

다세대

최저가

51,940,000원

2회 유찰

실거래 비교

129.8%

최근 거래 대비

임차권

90,000,000원

LH 임차권등기

수원지방법원 2025타경53423. 안산시 상록구 일동 소재 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 1억600만원이며 현재 최저매각가는 5,194만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 을구에 한국토지주택공사 임차권등기가 존재하고, 해당 권리는 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 권리 검토가 핵심입니다.

핵심 지표

⚠️ 가격과 권리를 함께 봐야 하는 물건 최저가는 감정가 대비 49% 수준이지만 최근 거래 4,000만원보다 높은 5,194만원입니다. 또한 임차보증금 9,000만원 임차권등기가 있어 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53423
소재지	경기도 안산시 상록구 일동 545-11 3층301호
물건종류	다세대 · 건물 전부
소유자	구소연
감정가 / 최저가	106,000,000원 / 51,940,000원
신청채권자	서울보증보험 주식회사
청구금액	50,652,400원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차권 분석

임차권자	보증금	권리	판정
한국토지주택공사	90,000,000원	주택임차권등기(을구 9)	대항력 판정 불가 · 우선변제 여부 확인 필요

⛔ 임차권 리스크 임차권등기명령에 따른 임차보증금 90,000,000원이 확인됩니다. 전입신고일 등 일부 판정 정보가 명확하지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 한국토지주택공사의 보증기관 관련 권리로 중복 보증금 합산 대상이 아니라 실제 임차권 1건으로 봐야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 낮지 않다

확인 가능한 최근 거래는 2024년 10월 1건이며 거래금액은 40,000,000원입니다.

거래월	면적	거래가
2024.10	33.72㎡	40,000,000원
최근 평균	1건	40,000,000원

현재 최저가 51,940,000원은 최근 거래 40,000,000원의 129.8%입니다. 유찰로 가격은 내려왔지만 최근 거래 기준으로는 오히려 높은 수준입니다.

배당 분배 (최저가 기준)

감정가 vs 실거래

최저가가 최근 거래보다 높아 가격 메리트 판단에 주의가 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 한국토지주택공사 임차권등기 90,000,000원의 존속·배당 관계를 확인해야 합니다.
시세 확인. 최근 거래 40,000,000원 대비 최저가가 높으므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
권리 검토. 말소기준권리 이전 임차권 존재 여부를 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.
환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대로 거래량 제한 가능성이 있습니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려왔지만, 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아닙니다. 임차권등기 90,000,000원이 존재하고 최근 거래 대비 최저가도 높은 만큼, 매수 전 권리 승계 여부와 실제 부담 구조를 먼저 확인해야 합니다.

부동산강제경매

임차권 승계 위험과 시세 착시 — 안산 일동 301호

핵심 지표

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심

② 임차권 분석

③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 낮지 않다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	1억 600만원
2	2026-06-04	유찰	7,420만원
3	2026-07-16	대기	5,194만원