수원지방법원 2025타경53431. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-185호입니다. 등기상 소유자는 장영근이고, 2021년 2월 4일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재는 2회 유찰된 회차로 최저매각가가 212,660,000원까지 내려왔습니다. 다만 제공된 자료에는 실거래 시세가 없어, 이 가격이 시장가격 대비 저렴한지는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 인수 위험이 낮은 권리구조와 함께 음식점 이용상태 및 실제 임대관계를 확인하면서 현재 가격의 적정성을 검증하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53431 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-185호 [도로명주소] 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 음식점(상호: 오쌈밥)으로 이용중 |
| 소유자 | 장영근 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 212,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 / 326,044,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 소멸 내역 확인
핵심은 2021.02.04 근저당권입니다. 주식회사우리은행의 채권최고액은 398,400,000원이며 말소기준권리로 판단됩니다. 2021.08.24 가압류와 2025.03.21 가압류는 등기부상 이미 말소되어 있고, 2025.09.30 임의경매개시결정 및 2025.11.20 안산시 압류, 2025.12.02 국 압류는 매각으로 소멸 대상으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 그러나 실제 사용관계는 확인
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 조현영 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 CA동 1층 185호 | 2,000,000원 / 월 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 해당 없음 승계 없음 |
임차인의 전입일은 2025.04.15이고, 말소기준권리인 근저당권의 접수일은 2021.02.04입니다. 따라서 현 자료상 대항력 없음으로 판단됩니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 역시 기재되어 있지 않습니다. 보증금과 월세가 확인되지만 매수인 인수액에는 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,777,240원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 398,400,000원 | 208,882,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권의 채권최고액 398,400,000원에 비해 매각대금이 부족하여 189,517,240원의 미배당이 발생합니다. 신청채권액 326,044,361원은 별도 채권자 정보로 기재되어 있으며, 본 예상배당표에서는 제공된 배당 계산값을 그대로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 안산역(지하철4호선, 수인분당선) 남서측 인근이며, 주변에 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철4호선, 수인분당선 안산역이 있어 대중교통 이용편의도는 무난하다고 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 음식점(상호: 오쌈밥)으로 이용중이며, 매각물건명세서 비고에도 음식점으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 프리캐스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 건물 내 1층 씨에이-185호이며, 사용승인일은 2020.09.10입니다. 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제·계획. 국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 일반공업지역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역도 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 212,660,000원은 감정가 434,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 후 가격이 낮아졌지만, 실거래 자료가 없으므로 주변 거래사례를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 조현영의 전입일 2025.04.15는 말소기준권리 2021.02.04 이후이므로 현 자료상 대항력이 없습니다. 다만 실제 점유·임대차계약·보증금 반환관계는 원본으로 확인하세요.
- 현황 확인. 현재 음식점으로 이용 중이므로 실제 영업현황과 인도 상태, 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 채권 및 배당. 주식회사우리은행 근저당 채권최고액 398,400,000원에 비해 현재 매각대금이 부족하여 189,517,240원이 미배당되는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 212,660,000원까지 내려왔고, 이는 감정가 434,000,000원의 49%입니다. 또한 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 임차인 조현영도 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
다만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 음식점 이용상태, 임대관계 미상, 산업단지 관련 용도와 각종 이용제한 사항까지 함께 확인한 뒤 실제 시장가격과 비교해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수 부담은 낮고, 가격은 현장·시세 검증이 승부처입니다.
