수원지방법원 2025타경53476. 안산시 상록구 사동의 4층 다세대주택 8세대 중 1층 101호입니다. 소유자는 송희만이고, 현재 경매의 핵심 말소기준권리는 2021.10.22. 국의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.06.05. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일 2017.07.17., 확정일자 2017.08.17., 주민등록일자 2017.09.07.로 모두 말소기준보다 앞서 있어 배당으로 회수되지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

현재 최저매각가 59,290,000원을 기준으로 예상 배당은 집행비용 1,467,220원을 먼저 제외하고, 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원 중 57,822,780원이 배당되는 구조입니다. 남는 52,177,220원이 매수인 인수액입니다. 즉 최저가가 추가로 내려가더라도 배당액이 줄면서 인수액이 늘어나는 형태여서, 실질취득비용은 대항력 보증금인 약 110,000,000원 수준에 수렴합니다. 최저가 5,929만원 자체로 시세와 비교하면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2021.10.22. 안산세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2020.06.05. 주택임차권등기가 존재하고, 임대차계약·확정일자·주민등록도 모두 그 이전입니다. 반면 경매개시결정은 2025.10.15.로 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 오래된 신한은행·한국양봉농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다.

② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명

신고 자료에는 이세준과 한국토지주택공사가 함께 나타나지만, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류됩니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

현재 점유자로 조사된 이세준의 전입일은 말소기준 이후라 그 전입 자체로는 대항력이 없습니다. 다만 별도로 등기된 선순위 임차권의 보증금 권리가 존재하고 그 권리는 대위·승계된 상태이므로, 인수액 계산은 110,000,000원 보증금 한 건을 기준으로 해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

SM빌라트의 확인 실거래는 68.78㎡ 기준 3건입니다. 본건 대상면적은 59.22㎡이고 면적 일치가 되지 않으므로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 여기에 확인된 거래 시점도 2021~2022년이며, 최근 구간 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2022.11. 128,000,000원입니다.

선순위 보증금 인수형에서는 현재 최저가 59,290,000원이 최근 구간 평균의 46.9%라는 수치가 투자 판단 기준이 될 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 가격 비교는 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 해야 하며, 이는 최근 구간 평균 126,500,000원의 약 87.0%, 최신 거래 128,000,000원의 약 85.9% 수준입니다.

다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 6.3% 하락했고, 비교 거래의 면적도 본건보다 큽니다. 따라서 1.10억원이 비교가격보다 낮다고 해서 곧바로 ‘싸다’고 단정하기보다는, 면적 차이와 하락 추세를 함께 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 회차 예상배당 기준으로 임차보증금 미회수액 52,177,220원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5% 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 전체는 다세대주택 8세대로 이용 중입니다.
• 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 공동주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반 시내버스 정류장이 있으며, 북동측 근거리에 수인분당선 사리역이 소재합니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 공시지가는 1㎡당 1,566,000원입니다.
• 환금성. 8세대 규모 다세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 경매 관련 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 59,290,000원만 시세와 비교하지 말고 선순위 보증금 미배당분까지 합친 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 주택임차권등기의 대항력 포기 및 말소 여부를 매각물건명세서 원문과 관련 확약서에서 직접 확인해야 합니다. 확인 전에는 52,177,220원 인수를 전제로 보는 것이 보수적입니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 분류되므로 이세준과 별도 110,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
• 현재 점유자 확인. 이세준은 2024.09.20. 전입으로 말소기준보다 후순위이지만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유·임대차 현황을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 비교시세 면적 확인. 실거래 3건은 모두 68.78㎡로 본건 대상면적 59.22㎡와 다르므로 동일면적 시세로 단정하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 거래평균이 과거 거래군보다 6.3% 낮아진 상태라 과거 고가 거래를 그대로 현재 가치로 적용하면 안 됩니다.

맺으며 — “5,929만원짜리 물건이 아니라 약 1.10억짜리 인수형 물건”

이 사건의 핵심은 두 번 유찰되어 감정가 121,000,000원에서 59,290,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 선순위 주택임차권의 보증금 110,000,000원이 있고, 현재 회차 예상배당 후에도 52,177,220원이 남아 매수인에게 인수된다는 점입니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용은 약 110,000,000원 수준에 머뭅니다.

그 실질취득가격은 최근 구간 평균 126,500,000원과 최신 거래 128,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 비교 실거래는 본건보다 큰 68.78㎡이고, 거래 시점이 2021~2022년에 머물며, 시장 추세도 -6.3%입니다. 여기에 선순위 임차권 인수와 현재 점유관계 확인까지 필요합니다. 결론은 “표시가격은 싸지만, 인수까지 넣으면 할인폭은 크게 줄어든다.” 권리 확정과 면적이 맞는 현재 시세 확인 없이 최저가만 보고 들어갈 유형은 아닙니다.