광주지방법원 2023타경54570. 광양시 중동 성호아파트 104동 503호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 성호1차는 1,362세대, 1998년 준공 단지입니다. 소유자 조남성 씨가 2010년 40,000,000원에 취득한 이 집에 2021년부터 임차인 고진혁 씨가 보증금 65,000,000원으로 입주했고, 이후 임차권등기가 설정되었습니다. 2023년 6월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 본 사건이 진행됐습니다.

표면적인 가격은 분명 낮아 보입니다. 감정가의 56%인 31,640,000원까지 최저가가 낮아졌기 때문입니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 경제적 금액을 따지면 이야기가 완전히 달라집니다. 이 물건의 핵심은 경매 유찰 횟수보다 선순위 임차인의 보증금 인수 구조에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에는 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권과 농협은행 근저당권이 나타나지만, 이들은 모두 이미 말소된 권리입니다. 농협은행 근저당권은 2014년 최초 채권최고액 21,600,000원으로 설정되어 같은 해 34,800,000원으로 변경된 후, 2021.01.06 말소됐습니다.

현재 분석에서 중요한 말소기준은 2023.06.13 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.02.15에 고진혁 씨의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 더 중요한 것은 임차인의 전입신고와 점유개시가 모두 2021.02.01이고, 확정일자가 2021.01.11이라는 점입니다.

② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

고진혁 씨는 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이 임차인을 보증기관의 대위·승계 중복신고로 처리하지 않습니다. 보증금 역시 65,000,000원 한 건만 계산합니다.

③ 실질취득액 — 최저가 3,164만원의 착시

현재 최저매각가 31,640,000원을 기준으로 집행비용 969,520원을 먼저 배분하면, 임차인에게 지급할 수 있는 금액은 30,670,480원입니다. 보증금이 65,000,000원이므로, 미회수액 34,329,520원이 매수인 인수 대상으로 남습니다.

특히 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액도 감소하고, 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 재유찰로 최저가가 더 낮아지더라도 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차에 따른 소폭 차이는 배당 전 공제되는 비용 추정의 차이에서 발생합니다. 실제 낙찰가격·집행비용·배당결과가 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다

성호1차 동일 전용면적 49.95㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2025년 8월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 47,443,333원입니다. 2026년 4월 최신 거래금액은 39,500,000원입니다.

이 실거래를 보면 최저가 31,640,000원은 최근 12개월 평균의 66.7%입니다. 그러나 이 수치를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 실제 비교 기준은 인수액을 포함한 65,969,520원이기 때문입니다.

최근 거래만 따로 보면 2026년 2월 56,500,000원, 3월 49,000,000원, 4월 39,500,000원으로 거래금액이 낮아졌습니다. 다만 거래별 층이 다르므로 이를 단지 전체의 확정적인 가격 하락률로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최신 거래가가 최근 평균을 상당히 밑돈다는 사실은 실질취득액을 더 보수적으로 평가해야 하는 이유입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 31,640,000원 가정)

매각대금 배당 예상은 집행비용을 약 3.1%로 추정한 결과입니다. 임차보증금 미배당분 34,329,520원은 매각대금에서 별도로 지급되는 배당액이 아니라 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사와 세종신용보증재단의 청구금액 합계 153,940,157원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양시 중동 광양중동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 분포합니다.
• 교통. 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치해 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 5층 503호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역입니다. 광로2류·중로2류·소로1류에 접하며, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 지정사항이 있습니다.
• 토지·공부. 지목은 대지이며, 토지 공시지가는 705,200원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,362세대 단지이고 동일 전용면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가는 35,000,000원부터 58,820,000원까지 차이가 있으며, 이 사건의 15회 유찰은 매각 난도를 별도로 고려해야 할 신호입니다.
• 관리비. 매각물건명세서에는 2023년 6월 기준 미납관리비 262,990원이 기재되어 있습니다. 현재 미납잔액과 공용부분 해당액은 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 최저가 31,640,000원이 아니라 인수액 포함 65,969,520원을 최근 시세와 비교해야 합니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
• 선순위 임차권 확인. 고진혁 씨의 전입·점유개시·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조해야 합니다. 현재 임차인의 실제 점유상태도 확인 대상입니다.
• 배당 및 미배당액 재계산. 임차인에게 전액 배당되는 구조가 아닙니다. 실제 매각가격과 집행비용, 우선 배당채권을 반영해 매수인 부담 가능액을 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 효과 오판 금지. 16회·17회 유찰 시에도 예상 실질취득액은 각각 65,855,616원·65,764,493원입니다. 최저가 하락만을 투자 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 미납관리비. 2023년 6월 기준 262,990원이 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 현재 잔액과 공용부분 승계 가능액을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당 관련 원본과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 47,443,333원과 최신 거래 39,500,000원을 기준으로 하되, 층·향·내부 상태 차이를 함께 반영해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금을 봐야 한다”

이 사건의 표면은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 56,500,000원이 15회 유찰되어 최저매각가가 31,640,000원까지 떨어졌기 때문입니다.

하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금은 65,000,000원입니다. 현재 예상 배당액으로는 전액 반환이 불가능하고, 낙찰자는 부족분 34,329,520원을 인수하는 구조입니다. 결국 현재 실질취득액은 65,969,520원입니다.

최근 12개월 실거래 평균 47,443,333원, 최신 거래 39,500,000원과 비교하면 실제 부담액은 오히려 높습니다. 최근 거래에서는 가격이 낮아지는 모습도 나타나 가격 판단에 더욱 신중해야 합니다.

더 중요한 것은 앞으로 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어, 실질취득비용이 65,000,000원 수준을 중심으로 유지된다는 점입니다. 이 구조에서는 단순한 유찰 대기가 가격 문제의 해결책이 아닙니다.

결론은 명확합니다. 권리분석상 선순위 임차인의 보증금 인수위험이 크고, 실제 취득비용은 최근 시세를 웃돕습니다. 현재 확인되는 권리·가격 조건만으로는 입찰을 권하기 어려우며, 보증금 인수조건에 실질적인 변화가 없는 한 낮은 최저매각가에 현혹되지 않는 것이 중요합니다.