인수권리는 없지만, 시세 검증과 경계 측량이 먼저다 — 태안 산후리 단독주택·토지

대전지방법원 2025타경51397. 태안읍 산후리 723-5에 있는 토지 591㎡와 지상 1층 목구조 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2018년 8월 2일 사용승인을 받은 일반목구조·목구조 징크지붕 건물이며, 제시외 데크와 창고도 매각에 포함됩니다.

권리 흐름의 기준은 2018년 8월 28일 설정된 서산수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 황순선의 근저당, 충남신용보증재단의 가압류, 국의 압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인 곽봉순도 2023년 11월 10일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 120,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2018년 8월 28일 서산수산업협동조합 근저당권 195,000,000원입니다. 2024년 설정된 황순선 근저당권 39,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 34,120,000원, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 후순위로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계 없음

곽봉순의 전입일은 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 주택을 점유하고 보증금이 120,000,000원이더라도 대항력 있는 임차보증금으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 접수했지만 확정일자가 확인되지 않아 구체적인 우선변제 순위와 배당 가능액은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 188,514,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 188,514,000원입니다. 다만 인근 또는 유사 단독주택·토지의 최신 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

특히 본건은 아파트처럼 동일 단지·동일 면적 거래를 바로 비교하기 어려운 토지 결합형 단독주택입니다. 토지 591㎡의 형상과 도로조건, 건물 상태, 제시외 건물, 관정의 귀속 여부가 가격에 직접 영향을 줍니다. 따라서 현재 회차 응찰가는 현장 확인과 별도 시세조사 후 결정하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,514,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 185,074,804원이 선순위 근저당권에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 83,045,196원입니다. 후순위 권리의 미배당금은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 부동산 현황 — 단독주택과 토지를 함께 본다

• 위치. 산후1리 다목적회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·나지·농경지·자연림이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 일반목구조 목구조 징크지붕 지상 1층 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 대 591㎡, 계획관리지역, 평지의 세로장방형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 매각 포함. 제시외 건물인 데크와 창고도 일괄매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 확인. 태안읍 산후리와 인근 지역의 토지 591㎡ 및 단독주택 거래를 따로 조사해 현재 최저가 188,514,000원의 적정성을 검증하세요.
• 현장 상태 확인. 목구조 건물의 외벽·지붕·누수·난방·내부 인테리어 상태와 수리비를 확인하세요.
• 관정 측량. 경계 부근 관정의 정확한 위치, 매각 포함 여부와 이용권을 측량 및 관련 서류로 확인하세요.
• 임차인 명도. 본건 전부를 점유하는 곽봉순의 실제 거주 여부, 배당 진행상황과 이사 협의 가능성을 확인하세요.
• 확정일자 확인. 임차인의 대항력은 없지만 배당요구가 접수돼 있으므로 확정일자와 배당 순위는 원본 문건을 대조하세요.
• 제시외 건물. 매각에 포함되는 데크·창고의 구조, 상태와 사용가치를 현장에서 확인하세요.
• 세금·공과금. 국의 압류가 있으므로 당해세와 공과금, 전기·수도·난방 관련 미납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 경계를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현장은 단순하지 않다

이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 소멸하고, 임차인 곽봉순도 전입이 늦어 보증금 승계 없이 실질취득 188,514,000원으로 계산됩니다. 법정지상권과 명시 인수권리도 없습니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가가 싸다는 결론을 낼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 토지 결합형 단독주택이고, 경계 부근 관정의 포함 여부는 측량이 필요합니다. 실제 임차인의 명도와 목구조 건물 상태도 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증, 경계는 측량. 이 세 가지를 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.