수원지방법원 2025타경53490. 안산시 상록구 사동 1381-13 1층 102호, 다세대주택 물건입니다. 권리관계의 핵심은 2021.10.21. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 2025.10.15. 서울보증보험의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 다만 여기서 끝이 아닙니다. 2017년부터 점유한 임차관계가 존재하고, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 보증금 120,000,000원을 단순히 임차인 두 명의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
현재 회차의 매각대금 73,990,000원 중 집행비용과 한국토지주택공사 보증금 일부가 우선 배당되며, 보증금 부족분 47,741,820원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 '7,399만원에 산다'가 아니라 '최종적으로 약 1억2,173만원을 투입하는 구조'라는 데 있습니다. 시세 실거래 표본이 따로 확인되지 않는 만큼 단순 최저가 비율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53490 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1381-13 1층102호 도로명주소 경기도 안산시 상록구 항호1길 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 현황 | 방문·현황 기준 주거용 다세대주택 |
| 소유자 | 송희만 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 130,744,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 정보 | 알.씨조 평스라브지붕 4층건 중 제1층 제102호 |
| 토지 | 265.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 다세대 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 압류, 임차보증금은 남는다
말소기준권리. 2021.10.21. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혀 있으며, 이후 2022.04.11. 주택도시보증공사 가압류와 2025.10.15. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 대위·승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이경천 실제 임차인 | 102호 · 주거 | 2024.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 주택전부 · 임차권등기 | 2017.04.20 / 2017.04.05 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 인수 가능 |
한국토지주택공사는 이경천 보증금의 대위·승계로 표시되어 있어 별도 보증금을 하나 더 얹어 계산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 보는 것이 맞습니다. 반면 이경천은 2024.10.21. 전입으로 2021.10.21. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상으로 남아 있어 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 배당 및 실질취득 — ‘7,399만원 낙찰’만 보면 안 된다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 | 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 72,258,180원 | 부족분 47,741,820원 매수인 인수 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 752,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 서울보증보험 경매개시결정 | 130,744,108원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 집행비용 1,731,820원과 한국토지주택공사 보증금 72,258,180원이 배당되어 매각대금 73,990,000원이 소진됩니다. 부족한 47,741,820원은 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 늘어도 인수액은 오히려 커진다
| 구분 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 73,990,000원 | 47,741,820원 | 121,731,820원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 51,793,000원 | 69,539,274원 | 121,332,274원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,255,100원 | 84,797,492원 | 121,052,592원 |
유찰이 이어지면 표면적인 최저가는 빠르게 내려가지만, 한국토지주택공사 보증금의 배당부족분이 커져 매수인 인수액이 함께 증가합니다. 따라서 이 물건은 '유찰될수록 무조건 싸지는 물건'이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총부담이 얼마나 달라지는지를 봐야 합니다. 제시된 시나리오만 놓고 보면 실질취득은 1억2,173만원 → 1억2,133만원 → 1억2,105만원 수준으로만 완만하게 낮아집니다.
⑤ 시장성·환금성 메모
- 입지. 초당초등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 265.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 1,639,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본 난방·위생·급배수시설이 되어 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 횟수 2.0회로 확인되어, 아파트형 물건보다 매도 시 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 우선. 최저가 73,990,000원만 보지 말고 인수 47,741,820원을 더한 121,731,820원을 기준으로 자금을 잡으세요.
- 보증기관 승계 확인. 한국토지주택공사는 이경천 보증금의 대위·승계이므로 중복 보증금으로 합산하지 마세요.
- 이경천 보증금 보완 확인. 2024.10.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상으로 표시되어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 확인. 한국토지주택공사의 주택전부 임차권등기와 120,000,000원 보증금, 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하세요.
- 회차별 총부담 비교. 3회 유찰·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 69,539,274원·84,797,492원으로 올라갑니다. 단순 최저가 비교는 금물입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당표를 직접 확인해 임차보증금과 당해세 반영 여부를 점검하세요.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 실질취득이다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가의 49%라는 숫자입니다. 현재 최저가는 73,990,000원이지만, 대항력 있는 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원 중 47,741,820원이 인수되므로 실질취득은 121,731,820원입니다. 보증기관 대위·승계로 실제 임차인은 1명이며, 이경천의 2024.10.21. 전입은 말소기준권리 이후라 별도 대항력 위험은 없습니다.
따라서 이 물건은 '싸게 낙찰받는 물건'보다 임차보증금 인수까지 계산해 총부담을 관리하는 물건에 가깝습니다. 2회 유찰 상태라는 사실만으로 추가 유찰을 무조건 기다릴 이유도 없습니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 1억2,133만원·1억2,105만원 수준이어서 표면적인 낙찰가 하락만큼 총부담이 크게 줄지 않기 때문입니다. 권리상 핵심은 임차보증금 1억2,000만원, 가격 판단의 핵심은 인수 후 실질취득액입니다.
