대전지방법원 2025타경51411. 서산시 읍내동 ‘서산푸르밸리’ 2층 208호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 66,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 32,340,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 영진스틸주식회사이며, 2019.07.01. 거래가액 82,959,455원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 40,800,000원이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 중소기업은행·신용보증기금·주식회사국민은행·서울보증보험주식회사의 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당액은 매우 크지만, 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018.12.03. 광주광역시축산업협동조합 명의의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 먼저 설정됐지만, 이 등기는 2019.07.01. 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 채권최고액 40,800,000원의 근저당권입니다. 이후의 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·인수관계 — 확인된 임차인 없음, 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수액도 계산상 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자가 존재할 경우 그 점유 원인과 전입 여부, 임대차관계는 원본 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다. 현재 자료만으로 보증금·확정일자 미상의 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 근거는 없습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다

서산푸르밸리의 비교 거래는 8건입니다. 전체 평균 거래금액은 68,000,000원이지만, 과거 90,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 이 사건에서는 최근 12개월 평균 55,000,000원, 최신 거래 55,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -21.3%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

현재 최저가 32,340,000원과 인수액 0원을 합친 실질취득 기준 금액도 32,340,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 55,000,000원의 58.8% 수준입니다. 따라서 현재 가격이 최근 거래보다 높은 물건은 아닙니다. 다만 최근 거래 추세가 -21.3%이고 최근 12개월 거래 건수도 1건뿐이므로, 과거 전체 평균 68,000,000원 대비 47.6%라는 수치만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 982,120원과 말소기준 근저당에 31,357,880원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당은 1,492,779,550원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

매각가가 내려갈수록 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 22,231,832원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 배당액 21,830,516원, 4회 유찰 시 15,161,360원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 대상 면적은 30.4929㎡이고, 서산푸르밸리는 155세대입니다.
• 입지. 부춘초등학교 남동측 인근이며 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 남측 왕복4차선, 북측·서측 왕복2차선 포장도로에 접하며 도로상태와 주차여건은 보통입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
• 공시지가. 1,523,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물이며 사용승인일은 2017.09.27입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대·점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 원본 자료 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 경매 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
• 최근 거래를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 68,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -21.3%입니다. 최저가가 낮더라도 향후 시세가 감정가 방향으로 회복된다고 전제하면 안 됩니다.
• 유찰 횟수 확인. 현재 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 오피스텔의 실제 응찰 수요와 환금성을 함께 판단해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 단 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락장 보정이 핵심”

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.07.01. 광주광역시축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 실질취득은 최저가와 같은 32,340,000원입니다.

가격은 분명 최근 거래보다 낮습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 55,000,000원이고 현재 실질취득은 그 58.8%입니다. 그러나 동시에 최근 시세가 과거 대비 -21.3% 하락했고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반이니 무조건 싸다”가 아니라, 권리 인수는 0원이지만 하락 추세와 거래 희소성을 감안해 현재 3,234만원이 충분히 보수적인지 판단하는 물건으로 보는 편이 맞습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 민간임대주택등기도 존재하므로, 최종 입찰 전 점유와 원본 서류 대조가 마지막 확인 포인트입니다.