부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경53519 · 안산지원 · 다세대
철근콘크리트구조 40.435㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

84,220,000원 8,422만 감정가 120,000,000원

감정가의 70% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 84,000,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

안산지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

840만원

최저가의 10% · 8,400,000원

감정가 대비

▼ 29.8% 싸게 매수

감정가 1.20억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 1.5억이 핵심 변수. 확약으로 인수 위험은 해소 가능하나 확약 이행 확인이 필수입니다.

가격 최저가 84,000,000원이나 임차보증금 미배당 67,912,000원 인수 구조 확인 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10%인 8,400,000원
리스크 이기준 임차권등기·대항력 있음. HUG 확약 적용 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 이기준의 보증금 150,000,000원 중 배당 부족분 67,912,000원이 발생하는 구조이며, 다만 매각물건명세서상 확약서 제출로 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 확인되는 경우 해당 인수 위험은 실질 0원으로 처리됩니다.

감정가 / 최저가

120,000,000원

84,000,000원 · 1회 유찰

실질취득 기준

151,912,000원

확약 미적용 시

임차보증금

150,000,000원

대항력·우선변제

핵심지표

확약 확인

인수 0원 처리 가능

수원지방법원 2025타경53519. 안산시 상록구 본오동 스타빌(B동) 5층 502호 다세대주택입니다. 권리 구조에서 가장 중요한 부분은 후순위 권리가 아니라 을구의 주택임차권입니다. 이기준 임차인은 2021년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

일반적인 경우라면 최저가 84,000,000원 낙찰 시 배당 부족분 67,912,000원을 매수인이 부담하는 인수형 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서가 있으며, 해당 확약이 실제 적용되면 이 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53519
소재지	경기도 안산시 상록구 본오동 758-10 5층502호
물건종류 / 이용	다세대 · 다세대주택으로 이용 중
전용면적	40.435㎡
소유자	김한빈
감정가 / 최저가	120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 150,000,000원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약 여부가 결론을 바꾼다

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이기준	150,000,000원	有	有	확약 적용 시 0원

⚠️ 확약 전제 확인 매각물건명세서 비고에는 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 2026.01.20 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 입찰 전 확약 효력과 적용 범위를 확인해야 합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,912,000원
임차인 이기준 보증금	150,000,000원	82,088,000원
미배당 임차보증금	67,912,000원	0원
주택도시보증공사 가압류	1,311,500,000원	0원

배당 분배

감정가 vs 실질취득 비교

확약 미적용 시 실질취득은 151,912,000원으로 상승합니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 이 물건의 가장 중요한 검토사항은 임차권 확약의 실제 효력입니다.
인수 계산. 확약 미적용 시 낙찰가와 별도로 67,912,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
권리 소멸. 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차권”

84,000,000원이라는 최저가는 감정가 대비 낮아 보이지만, 이 물건은 단순 할인형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원이 있어 확약이 없다면 실질취득 부담이 크게 증가합니다. 반대로 제출된 확약이 유효하게 적용된다면 인수 위험은 제거되고, 권리 분석상 접근 가능한 물건으로 바뀝니다. 결론은 하나입니다. 가격보다 먼저 확약의 효력을 확인해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차보증금이 승부처다 — 안산 본오동 스타빌 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약 여부가 결론을 바꾼다

③ 예상 배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차권”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-04	유찰	1억 2,000만원
2	2026-07-16	대기	8,400만원