최근 시세 대비 최저가가 약 70% 수준이며 임차인 인수는 없지만 채권 부족 구조와 환금성 확인이 필요해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 다만 말소기준권리인 남부새마을금고 근저당의 채권최고액이 크고 배당 부족이 발생하는 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 약 70% 수준으로 가격 메리트가 생긴 회차입니다.
감정가 / 최저가
779,000,000원
최저 545,300,000원
최근12개월 시세
779,333,333원
동일평형 3건
최저가 ÷ 시세
70.0%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 없음
수원지방법원 2025타경53550. 경기도 시흥시 은행동 시흥은계우미린더퍼스트 403동 304호 아파트입니다. 권리관계의 핵심은 2021년 설정된 남부새마을금고 근저당입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고, 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경53550
소재지
경기도 시흥시 은행동 621 시흥은계우미린더퍼스트 403동 3층304호
물건종류
아파트
소유자
김대영
감정가 / 최저가
779,000,000원 / 545,300,000원
신청채권
735,041,600원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 을구 6번 남부새마을금고 근저당권 이후 설정된 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 판단
거래월
층
거래가
2026.08
25
785,000,000원
2026.06
8
828,000,000원
2026.01
2
725,000,000원
최근12개월 평균
3건
779,333,333원
동일 면적 최근 거래는 7.25억~8.28억 범위이며 최근 12개월 평균은 779,333,333원입니다. 현재 최저매각가 545,300,000원은 최근12개월 평균 대비 70.0% 수준으로, 유찰 1회 후 가격 경쟁력이 확보된 상태입니다.
⚠️ 배당 부족 구조 확인 근저당 채권최고액 840,000,000원 및 후순위 채권을 고려하면 매각대금만으로 채권 전액 변제가 어렵습니다. 다만 부족분은 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 545,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,853,000원
남부새마을금고 근저당
840,000,000원
537,447,000원
신용보증기금
21,675,000원
0원
경기신용보증재단
20,000,000원
0원
KB국민카드
20,898,202원
0원
신한카드
7,721,726원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근12개월 평균 대비 약 70% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 주의 관점 배당 부족 채권이 약 3.7억 발생하는 구조입니다. 매수인이 부담하지는 않지만 채권 관계가 복잡한 사건입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 은행고등학교 남측 인근으로 아파트단지·공원·학교가 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
단지. 시흥은계우미린더퍼스트 731세대, 2018년 준공 단지입니다.
환금성. 최근 거래가 유지되고 있으나 동일 면적 거래가격 범위 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 낙찰 후 인수 권리는 없는 구조입니다.
가격 확인. 최근12개월 평균 779,333,333원 대비 최저가는 70% 수준입니다.
배당 구조. 근저당 우선 배당 후 후순위 채권은 미배당 가능성이 있습니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 기회 구간”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 후순위 권리가 매각으로 정리되는 안전형 구조입니다. 1회 유찰 후 최저가는 최근12개월 실거래 평균 대비 약 70% 수준으로 가격 매력이 생겼습니다. 다만 배당 부족 채권이 존재하는 만큼 권리 흐름과 현황을 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 시흥시 은행동 621 시흥은계우미린더퍼스트 403동 3층304호
법원·사건
수원지방법원
안산지원·2025타경53550
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
시흥은계우미린더퍼스트 403동 3층304호
철근콘크리트구조 115.3165㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 시흥시 은행동 621 시흥은계우미린더퍼스트 403동 3층304호
2025-10-27 14:49
- 본건 부동산에 현황조사차 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자 등을 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착하였으나 점유자 등으로부터 아무런 연락이 없어 점유관계를 확인할 수 없음.
- 전입세대확인서 및 주민등록표 등본상 채무자 겸 소유자 `김대영`이 세대주로 등재되어 있음.
- 외국인체류확인서에 등재된 전입자는 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
