한 줄 평 반월국가산업단지 내 공장용 부동산으로 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 함민정의 보증금 4,500,000원 인수 가능성과 대규모 금융권 채무 구조를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
4,660,671,040원
공장·토지
최저가
3,262,469,000원
1회 유찰
임차인 인수
4,500,000원
대항력 임차인
핵심지표
일반공업지역
공장 이용 중
수원지방법원 2025타경53577. 경기도 안산시 단원구 목내동 450-7 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 1,532.4㎡ 규모이며 현재 공장으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권(채권최고액 4,400,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류와 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53577 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 목내동 450-7 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 신원로341번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지면적 | 1,532.4㎡ · 공장용지 |
| 소유자 | 주식회사메시어테크 |
| 감정가 / 최저가 | 4,660,671,040원 / 3,262,469,000원 |
| 신청채권 | 4,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
② 임차인 분석 — 대항력 1건 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | |||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함민정 (주)대성일렉 3층 304호 | 2020.02.27 | 4,500,000원 | 有 | 없음 | 인수 가능 | |||||||||||||||||||||||||||
| 주식회사대성일렉 | 2023.04.14 | 10,000,000원 | 없음 | 없음 | 해당 없음 | |||||||||||||||||||||||||||
| 주식회사 와이지테크 | 2021.12.22 | 미상 | 有 | 미상 | ⚠️ 임차 리스크 함민정은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인이 보증금 4,500,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 주식회사 와이지테크는 보증금 미상으로 추가 확인이 필요합니다. ③ 예상배당표 (매각가 3,262,469,000원 가정)
매각대금 배분 감정가 vs 최저매각가 1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준입니다. ✅ 권리 관점 2022년 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 후순위 가압류·압류 등은 낙찰자가 부담하지 않습니다. ⛔ 주의할 점 공장용 부동산은 일반 주거용보다 환금성이 낮을 수 있습니다. 또한 대항력 임차인과 미상 임대관계가 있어 현황 확인이 중요합니다. ④ 입지·환금성 메모
⑤ 입찰 체크리스트
맺으며 — “권리는 정리되지만, 산업용 부동산은 따로 봐야 한다”이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 다만 공장 부동산은 주거용과 달리 수요층이 제한되고, 대항력 임차인 및 현장 점유관계가 가격 판단에 영향을 줍니다. 최저가만 보고 접근하기보다 실제 운영 가능성과 인수 부담을 함께 검토해야 하는 사건입니다. 사건 개요소재지
경기도 안산시 단원구 목내동 450-7
법원·사건
수원지방법원
안산지원
·2025타경53577
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:30
·본관 1층 경매법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조,경량철골조,일반철골조 / (철근)콘크리트,스레이트지붕 3층 공장 / 지층 185.44㎡ / 1층 862.2456㎡ / 2층 775.17㎡ / 3층 775.17㎡
외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 안산시 단원구 목내동 450-7
1532.4㎡
#2
경기도 안산시 단원구 목내동 450-7
철근콘크리트구조,경량철골조,일반철골조
(철근)콘크리트,스레이트지붕 3층 공장
지층 185.44㎡
1층 862.2456㎡
2층 775.17㎡
3층 775.17㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사 법원 집행관
경기도 안산시 단원구 목내동 450-7
2025-11-06 11:51
경기도 안산시 단원구 목내동 450-7
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-16
10:30
본관 1층 경매법정
최저매각가
32억 6,246만원
▼ 30% 감정가 46억 6,067만
입찰 보증금
3억 2,624만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-23
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (2회)
토지 정보 VWorld464평
1,532㎡
공업지역
용도지역
소로
★★★ 접면
⚠ 1건
저촉·고위험
기본
지목
공장용지
· 토지대장
면적
1,532.4㎡
≈
463.5평
소유
법인
소재
경기도 안산시 단원구 목내동 · 450-7
특성
일반공업지역
이용상황
공업용
지형
평지
가로장방
도로접면 등급
소로한면
광대 (>25m)
중로 (12~25m)
소로 (8~12m)
세로 (<8m)
맹지
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
18억 4,500만원
1,204,000원/㎡ × 1,532.4㎡
▲
감정가 253%
2026년 기준
1,204,000원/㎡
▲
+97.7%
· 연평균 +7.5%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (1)
토지거래계약에관한허가구역
호재 (3)
공공시설구역
접함
녹지구역
접함
소로1류(폭 10m~12m)
접함
기본 분류 (4)
보전녹지지역
접함
도시지역
생활소음진동관리지역
일반공업지역
추가 규제 (7)
가축사육제한구역
국가산업단지
대기관리권역
도시교통정비지역
산업단지기타
산업시설구역
성장관리권역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합. 공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님). 저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결. 위치 / 로드뷰경기도 안산시 단원구 목내동 450-7 이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
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